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已经暂停交易的中弘股份已经处于退市的悬崖边缘

还有11天。11月16日,中弘股份的债权人大会就要举行了。对中弘股份的股权投资者而言,已经暂停交易的中弘股份已经处于退市的悬崖边缘,而对于中弘股份的债权人和退房人而言,对于中弘股份债务危机退房款的处置也还是一个巨大的疑问。

已经暂停交易的中弘股份已经处于退市的悬崖边缘

14年时间,王永红是如何把一手好牌打得稀烂,以至于把一个上市公司拖入了退市的泥沼?

从明星项目一落千丈,直至烂尾被查封拍卖,中弘之后,北京再无“平谷王”。而让中弘失去这顶“皇冠”的项目,正是2016年9月北京商住市场曾经的销冠——平谷区新奇世界·御马坊。

11月5日,“镁刻地产”记者实探新奇世界·御马坊,庞大的售楼处四周杂草丛生,“中弘股份实力巨匠”的宣传横幅散落门前,一侧的玻璃门上贴着公告,“由于售楼处暂时封闭,暂停一切业务,办理业务时间另行通知”,落款时间是2018年5月11日——这正是中弘股份向北京市平谷区人民政府发去退地申请的日子。

售楼处东北侧约100米,便是御马坊项目1、2号楼,灰白相间的楼体在深秋愈显萧瑟。被彩钢板围起的大片空地中已经长满了枯草,其间还散落着来不及撤走的建筑器械。

北京12345的留言板上,半年前关于御马坊项目投诉的官方回应仍在:

平谷区住建委已多次协调,但开发企业仍未退款,建议您通过法律程序解决。

2016年9月,包括王钦(化名)在内的一批业主在平谷区购买了由中弘控股开发的新弘中心,案名新奇世界·御马坊,项目类型为商住两用。当月,刚开始销售的御马坊商住项目部分就以968套的业绩,一度成为北京商住市场销冠。而在这之前一个月(2016年8月),希尔顿酒店刚刚签约御马坊。

根据记者得到的资料,当时项目的宣传内容为“酒店托管盈利”,3年起签,分3年、5年、8年三种选择,对应回报分别为6%、6.5%、7%。托管期满5年后,可按购买价格的130%回购;托管满8年后,可按购买价格的150%回购。

而我国第一部商品房销售管理办法《商品房销售管理办法》已经明确规定:

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房;不准分割拆零销售商品房。

对此,王钦告诉“镁刻地产”记者,当时业主们出租托管合同上的签约方是“御马坊置业有限公司”(下称御马坊置业),但“公章和发票会晚些给”,而直到现在,业主们都没有收到这些材料。2017年4月,业主们被告知托管合同变更,之前的回购条款也变成了强制回购,签约方则变更为“北京瑞逸酒店管理有限公司”。

根据天眼查信息,新弘中心的土地用途为办公和商业,御马坊置业目前控股方为北京中弘弘毅投资有限公司(51%)和中山证券(49%),王永红则通过中弘卓业集团有限公司等间接持有御马坊置业13.54%股权。目前,御马坊置业身负94宗法律诉讼,其中多宗均为前述新奇世界御马坊项目预售合同纠纷案件。

而这家北京瑞逸酒店管理有限公司,注册资本仅1000万元,注册时间为2016年4月,控股股东东方酒店控股有限公司;2016年在册员工仅9人,2017年突然增至175人;其余包括总资产、主营业务收入等在内的财务数据均无从查找,甚至尚无正式官网可查。

“我们这么多业主,涉资好几亿元,让一家注册资本仅1000万元的公司托管,似乎有些不合理。”作为业主代表的王钦说道。

退房疑云

去年3月26日,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》开始严厉整治多年来游走于灰色地带的商改住项目,极短时间内令一度火热的商办项目市场陷入“冰封”。

“3·26政策后其实一直都有退房的,投资客居多,但我们买房是为了自住,所以想等一等。”王钦表示,“到了2017年7月,业主们陆续接到银行短信,称由于‘银行内部原因’,导致无法贷款。政策因素叠加资金问题,我们开始考虑是不是真的要退房。”

根据业主方面的说法,2017年10月底,业主们与中弘方面达成“无条件退房,还本付息”,但有一条,要先退网签。

王钦表示,自己是2017年12月1日签了终止协议,3个工作日退网签,当时一起签协议的有200多户。目前的情况是:退房未拿到钱的有300多户,另有300多户留房,其中100多户付了全款,剩下200余户付了半款。

今年4月9日晚间,中弘股份发布公告称,控股子公司御马坊置业于4月4日收到北京市第三中级人民法院《执行裁定书》,因未能按照借款合同约定支付到期本金和对应利息,中山证券向北京市高级人民法院申请强制执行,要求提前偿付全部剩余本金、股权回购价款及相关利息等,金额超过8亿元。与此同时,北京中弘弘毅投资有限公司持有的御马坊置业51%股权被查封拍卖。

自此,御马坊的业主们开始了大规模维权。值得注意的是,在中山证券向北京市第三中级人民法院申请拍卖的御马坊未售房产中,包括了王钦这批业主经历网签和撤销网签,并且尚存债务纠纷的房产部分。

“镁刻地产”记者注意到,9月6日,中弘股份在投资者平台回复时承认:“因公司经营困难,资金紧张,尚有600多户御马坊退房业主的房款尚未退款,公司正积极筹措资金,争取早日支付。”

根据中国裁判文书网,以最近(10月17日)一起判决为例,陈岭(化名)已协助御马坊置业完成涉案房屋的网签备案撤销手续,但后者并未按上述协议约定时间向陈岭支付购房款、电商费及补偿金。

退地风波

中弘股份在北京有着“平谷王”之称。

继加油站起家后,2004年,王永红以低价在北京朝阳区五环外常营附近买下超30万平方米土地,也就是后来红极一时的商改住大盘——北京像素。尝到了房地产行业的巨大甜头,王永红开始重仓北京。经过风水大师的指点,最终相中了北京平谷。

2012年6月,中弘与北京市平谷区人民政府签订《平谷夏各庄新城项目合作框架协议》,正式进军平谷。

据媒体报道,2013年和2014年,中弘分别以5.2亿元、楼面价4910元/平方米,以及8.27亿元、楼面价4100元/平方米,拿下夏各庄两宗地块,建面合计超30万平方米。

2015年初,在华润、招商、九龙仓、首开等血拼丰台亚林西之际,中弘剑走偏锋,再拿平谷夏各庄两宗养老地块。记者从北京市规土委了解到,2015年2月,中弘以3.16亿元、零溢价率拿下平谷夏各庄两宗地,建面约12万平方米,其中商品住宅仅18523平方米,A61机构养老设施76527平方米,占比超61%,公建12349平方米。

而到了2017年,在帝都各开发商的土拓大战中,中弘依旧反其道而行之,于4月以14.9亿元,平均溢价率240%,平均楼面价10269元/平方米,拿下夏各庄四宗A61机构养老设施用地(建面145101平方米)。这一年,倒在中弘暴力举牌之下的有安邦、保利、招商、万科、金地、首开、天恒、首农、东亚新华、石榴、北大资源……

而记者收到的材料显示,今年5月11日,中弘股份向北京市平谷区人民政府发去了上述四宗地块的退地申请,称由于“2017年连续的房地产调控政策影响,导致我公司目前经营困难,各项目均无回款,急需资金解决(御)马坊项目的退款问题”,申请退还四个地块的国有建设用地使用权及各项费用约5.83亿元,并承诺仅用于项目业主的退款及维稳使用。

在这份退地申请中,中弘股份表示:

截至5月11日,公司已经退款近6亿元,但尚有6亿元退款缺口。

而就在6月28日,距离中弘股份之前承诺兑现御马坊业主退房款截止日的前两天,中弘股份董秘曾在投资者平台上回复业主称:

公司2017年初至今已经支付了御马坊业主20多亿元退房款,剩余款项公司正积极筹措资金,争取尽快支付。

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