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楼市降温的背景下一些新的市场新迹象正在显现

“面粉降价了。”11月5日,一位北京地产人士在朋友圈感叹。

5日北京土地市场迎来当月首拍。此次出让两宗分别位于朝阳区奥林匹克公园中心区和昌平区沙河镇七里渠南北村的地块,均以底价成交,其中昌平地块被“华润+小米”联合体以底价26.57亿元成交。

不仅是北京,21世纪经济报道记者注意到,近期多家机构发布了前10月的土地市场数据,尽管土地出让金总体仍处在历史高位,但从10月单月来看,土地价格下降、流拍率走高、溢价率进入“零增长区间”等地市降温信号明显。

而在资金趋紧、地市降温的背景下,一些新的市场新迹象正在显现。

楼市降温的背景下一些新的市场新迹象正在显现

土地市场分化

在国家统计局的官方数据语境下,土地市场仍然处在高位,但已有退潮迹象。1-9月份,房地产开发企业土地购置面积19366万平方米,同比增长15.7%。而土地成交价款10002亿元,增长22.7%,增速回落1个百分点。

不过,一些机构的统计数据则显示,土地市场降温明显。近日,易居研究院发布报告称,1-10月40城土地出让金同比减少0.5%,2016年初以来同比首次转负。

10月单月来看,土地成交价款与面积均有所下降。中国指数研究院的数据显示,10月,受其检测的300个城市共推出土地供应11206万平方米,同环比均有所上扬。但仅成交6150万平方米,环比下降28%,同比下降38%。

同时,10月300城共实现土地出让金总额2361亿元,环比下滑25%,同比下滑40%。价格方面,成交均价约为1977元每平方米,环比微增2%,同比则下滑了11%。

而分城市来看,各线城市的土地市场进一步分化。

目前,一线城市土地市场相对平稳。上述易居研究院报告显示,10月,4个一线城市土地成交建筑面积为340.8万平方米,环比增长21.1%,同比下降10.1%;成交均价为14672元/平方米,环比上涨1.2%,同比上涨5.5%。

中原地产首席分析师张大伟认为,近期一线城市的住宅类土地供应明显上涨,截至10月底,四个一线城市的住宅类规划建筑面积已经超过2016年全年。虽然土地供应大幅度增加,但开发商拿地积极性不高,对非热门地块将继续看空。

二线城市则量价齐跌。10月,二线城市土地成交建筑面积为2706万平方米,环比下降21.7%,同比增长17.4%;成交均价为4266元/平方米,环比下降4%,同比下降26.1%。

而三线城市则出现“量跌价涨”。10月,三线城市土地成交建筑面积为843万平方米,环比下降32.5%,同比下降23%;成交均价为2340元/平方米,环比上涨0.1%,同比上涨13.1%,成交均价创新高。

对此,易居研究院研究员沈昕表示,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。目前三线城市土地市场余温尚在,但是随着政策的变化和购买力的透支,预计到明年三线城市的土地成交均价和成交面积将呈现降温态势。

而新城集团高级副总裁欧阳捷预计,明年推出住宅用地数量将会减少,原因在于今年出让的土地相较去年已经有了大幅度增长,大开发商土地储备充裕,增加土地储备的意愿也在下降。

溢价率进入“零增长区间”

中国指数研究院数据显示,10月300城土地市场平均溢价率则为4%,同比下降19个百分点。

“开发商拿地积极性在全面退烧。”张大伟表示,今年楼市热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

除了上述北京11月地市首拍以外,此前的10月31日,北京出让三宗地块,其中朝阳区两宗限房价竞地价的地块溢价率为17%和26.92%,而石景山地块则底价成交。

再以此前土地出让金超2300亿稳居全国第一的杭州为例,10月杭州主城区出让的6宗住宅用地(含3宗纯租赁用地)中,仅有余杭区的一宗地块以14.7%的溢价成家,其余地块均零溢价底价成交。

在溢价率普遍进入5%以下的“零增长区间”的同时,土地流拍情况仍在继续。据统计,今年前三季度,全国300个城市共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

10月23日,武汉原计划挂牌出让6宗地块,仅3宗成交;沈阳土地市场3幅地块因无人报名而流拍;10月24日上午,福州4幅地块因竞买人数不足,全部宣布流拍。

21世纪经济报道记者注意到,随着企业融资困难、资金回笼周期变长,拿地越发谨慎,而政府方面加大了供地力度,市场供需结构的变化,使得地市进入“零增长区间”,也导致了土地市场出现了一些新的现象。

政策层面,对开发商的要求还在细化。南京、杭州、中山等地都出现了限定地价和现房销售要求,这增加了开发商的资金压力,或将迫使开发商更加谨慎拿地。

开发商层面,资金压力持续看涨的背景下,中小开发商的拿地意愿进一步下滑。中国指数研究院的数据显示,1-10月,销售TOP10开发商新增拿地货值占百强52%,其中TOP3企业碧桂园、恒大、万科三家的新增土储就占到百强的四分之一,规模效应明显。

多重逼迫下,开发商在拿地方式上开始出现了一些新模式。以前述北京昌平地块为例,张大伟认为,此类使用者直接参与这部分土地的开发,可以降低开发商拿地的资金成本,将可能在未来土地市场频繁出现。

张大伟分析,小米作为商服地块的主要使用者,参与土地开发,可以降低购买商服项目的成本。而华润作为房地产开发商联合拿地,可以降低资金成本,增加开发住宅部分的利润。另外针对其中的限竞房住宅部分,销售也完全可以出现双方合作的可能性,小米有大量的需求存在。

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