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调控的真实意图是为了降房价吗

调控的真实意图是为了降房价吗?从过去近4年的调控结果来看,显然不是。

调控的真实意图是为了降房价吗

一方面,虽然这一轮房住不炒调控持续的时间最长,但是最后的结果却差强人意:大招出尽,刚需期待的“房价大跌”始终没到来。非但如此,过去这四年除少数房价严重虚高的城市房价有所回调外,绝大多数城市房价依然在上涨。更让人气愤的是,即便在高压调控下,苏州、杭州、深圳等地,这两年房价依然在“高歌猛进”,涨幅远远甩开了居民的工资收入增幅。买房非但没有变得简单,反而难度更高了;

另一方面,国家对于楼市调控的表述,从来都是“稳”字当先,而不是“降房价”。不管是“房住不炒”还是“不拿房地产刺激经济”,最终的目的都是为了“遏制房价快速上涨”、“打击楼市投机炒作”,以达到经济、金融大局的稳定。

从今年国家对楼市的调控过程来看,我们也可以“窥一斑而知全豹”。一季度因为众所周知的原因,举国隔离,重线下营销的房地产首当其冲受到冲击,开发商暂停一切销售、二手房门店不准营业,楼市几乎进入“冰封”状态,最终导致一季度开发商销售业绩近乎于减半。从2月下旬开始,中央及各地就展开了对房地产的“营救行动”:纾困资金、松绑调控、放宽拿地条件、发放现金补贴购房者重启市场活跃度等。

后来发生的一切我们也看到了,从4月份开始,房地产市场就开始复苏,到了6月份,全国市场几乎恢复到了往年同期水平,诸如深圳、杭州、南京、成都等地,市场热度狂飙飞升,甚至超过了往年同期,不仅成交量大涨,而且时隔两年之久的“万人抢房”盛况再现。各类“帮扶”政策下,全国楼市一片繁荣,最终的结果是,统计局公布的6月份70个大中城市中,新二手房上涨城市名单均创新高,特别是深圳、东莞、宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏,楼市妥妥地再一次开启了“疯狂”模式。

调控开启“打地鼠”模式:冒头就打,效果立竿见影

调控的最终目的虽然不是“降房价”,但也决不允许房价再次起飞。经历了5、6月份的市场再次火热之后,我们也看到了,国家和各大城市再次出手了。7月底国家对房地产的定调再次明确:紧绷调控之弦,坚持房住不炒,持续整治房地产市场乱象。

进入七月份,深圳、杭州、东莞、南京、宁波等十余城陆续开始了一轮密集的调控政策,并且仍在不断加码,在限购、限售、限贷三方面不断升级。而这些不断进行调控的城市,无一不是在二季度,房价“涨声不断”。

至此,“打地鼠”式调控来袭——但凡此前市场火热,房价出现过快上涨的城市,无一例外都招致了调控,尤其是深圳和南京,更是做出了表率作用。“深八条”和“南京九条”的祭出,某种程度上,对其它城市起到了警示和暗示作用。

“打地鼠”式调控来袭,房价会大跌吗?楼市刹得住车吗?

文章开头我们虽然说,房住不炒的调控根本目的不是为了降房价,但是不得不承认,7月份各城的这一轮调控,确确实实对“降房价”有立竿见影的效果——对比国家统计局6、7月份的全国70个大中城市新二手房价格指数,不难发现,7月份全国楼市都有了明显降温,尤其是出台新政的城市,房价要么直接下跌,要么涨幅已经明显收窄。

拿深圳来说,7月15日新政之后,带看量、成交量、房价都出现了明显回落。其中各二手房平台的带看量降温最明显,平均下跌了50%。据统计,7月深圳新房成交4844套,环比下降1.8%,成交面积45.8万平方米,环比下降7.4%。值得一提的是,新政前7月1日至7月14日的成交量约占当月成交的七成,新政后的成交量仅占三成。

另据南方楼市媒体报道,7月15日之后的半个月,深圳市场炒房投资客“降价抛售”的案例与日俱增。最多的时候,有上千套房源在降价甩卖。

不难看出,这一轮密集调控之后,很多市场瞬间就蔫了。不得不说,很多城市在稳楼市压制房价方面的举措还是非常有效的,侧面说明了,房地产并非不能调控,而是想与不想的问题。只要想调控,不管是任何时候,任何城市,楼市热度、房价涨势都能刹得住车。

那么“打地鼠”调控下,大家最关心的“房价大跌”到底会不会到来?首先说一下结论:当前这种调控节奏下,房价很难大跌。原因经济学家管清友已经说清了:房地产行业的过快发展,对其它行业确实形成大的挤出效应,在不允许房价过快上涨的同时,也绝对不会允许出现大跌。因为,一方面很多行业都和房地产息息相关,装修、家具、家电、水泥、铝材等,房价大跌无法达到各行各业的平衡;另一方面,调控的终极目标是稳楼市,以挤水分的方式促进房价回归理性,这就是所谓的用科学的方式“烫平房地产泡沫”;更重要的是,房价大跌于任何人都无益,房地产是经济的压舱石,房价大跌不仅银行、开发商、地方、投资炒房客会遭到“毁灭性”打击,买房的刚需也捞不到一丝好处。

不过,值得庆幸的是,今年国家提出“经济内循环”,很大程度决定了2020年接下来的几个月房地产的投资增速不会有起色,房价更不会有太亮眼的表现。类似上半年深圳、杭州等出现的局部地区房价上涨30%的情况,发生的概率可能为零。

原因很简单,“房价高企并快速上涨,城镇居民家庭通过按揭贷款等方式购房,家庭债务对消费的挤出作用非常明显。”消费率提不起来,要搬开的“拦路虎”其中之一就有高房价和房地产高投资率。

换言之就是,下半年的最后几个月,一定会加大“防范资金过多流入房地产市场,防范居民负债率升高”,否则任由房地产继续繁荣发展,任由资金大举流入房地产,就给经济内循环构建产生阻力。

正如我此前说的,居民消费提不起来,房价过高有一定原因——六个钱包 几代人的积蓄用来买房,还要搭上二三十年的贷款月供,一套房子“掏空”了一大家子,消费肯定是要受影响的。

一个“坏消息”传来了

不过,刚需购房者不要高兴得太早,虽然楼市开启“打地鼠”式调控,虽然“经济内循环来了”对房地产发展有抑制作用,但是楼市一个“坏消息”还是传来了——根据国家统计局公布的土地购置面积和土地成交价款,1-7月份全国土地均价为5572元/平方米,同比涨幅为13.4%。从地价来看,涨幅又有所扩大。尤其是今年4、5月份,土地市场量价齐升,高溢价地块频现,“地王”再现,300城土地成交均价创2018年以来新高。

另外根据中原地产研究中心统计的数据,今年前7个月,50个城市土地出让收入超过2.35万亿元,创同期历史新高。其中,杭州、上海、北京、南京、广州5个城市“卖地”收入最高,均超过千亿元。

为什么说地价上涨是“坏消息”?因为遵循“面粉价格决定面包价格”的原则,我们可能很难看到房价进一步下跌的局面。对于买房人而言,尤其是刚需购房者,绝对是不希望看到这类消息出现的。不过,我们同样用不着太悲观,原因有三:

其一,根据7月份土地市场的表现来看,未来几个月不管是土地成交量,还是地价向上的动能都明显不足,不出意外,未来几个月土地市场或走上“降温通道”;

其二,土地市场并非全是“坏消息”,也有好消息:1-7月全国土地累计供应面积高于去年同期5.7个百分点,而且房企端上半年积压的开工需求陆续释放,推动新开工面积持续走高。一句话,今年的土地供应加大了,开发商的新房供应也加大了。房、地供应的加大,某种程度上,或直接化解掉地价的上涨对房价的影响;

其三,“稳地价”也是调控的重点工作,7月份国家3次提及“要做好土地市场的管控工作”,传递的信号很明确,调控政策的收紧会更多地聚焦在地价上涨预期较强的城市。

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