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在全国商品房销售额整体下滑的环境下 仍然实现销售额正增长的公司

过去很多年,华为一直在发展自己的供应链“备胎”,以防一旦因为特殊原因,华为的供应链断链后,能用备胎迅速填补。今天,这个“备胎”为华为带来巨大的收益,在美国政府勒令美国供应商不再提供零部件给华为之后,华为市场份额超过了苹果,成为国内手机份额最高的手机品牌。

在全国商品房销售额整体下滑的环境下 仍然实现销售额正增长的公司

8月18日,也有一家房地产企业通过公司公布的半年报,向投资者公开了他们在2020年上半年所做出的非常有价值的策略。这家房企在上半年用发行的大量低息债券,替换了高息债券,并借助城市更新、产业新城等土地拓展方式,在粤港澳获取了大量土地。今年前7月,这些土地可产生的货值达到了600亿元,而他们花费的成本只有240亿元。除此外,这家开发商还通过城市更新,获得了5200万平米可能转化为开发项目的潜在用地。这种低价获取优质土地的能力,将让公司相对其他内房股具有一项重要的战略优势。

由于粤港澳是目前中国人口迁入最多的区域之一,未来需求和供给的紧张关系,可能会长期存在。上半年的上述策略将为这家企业持续贡献巨额利润,并在未来的房地产行业的竞争格局中,占据核心竞争优势。公司也因为拥有多元拓展土地渠道,在土地市场价格大幅波动的情况下,额可以持续保持高毛利。这家房企的名字叫做“时代中国”(HK1233),一家在全国商品房销售额整体下滑的环境下,仍然实现销售额正增长的公司。

置换债务:用低成本替代高成本借款

2020年的上半年,各个行业的经营情况,都因新冠疫情受到了影响,全国商品房的销售额也有5.4%的下降。但另一方面,受疫情影响,全球借款利率都出现了一定程度的下降,上半年因此成为重要的融资窗口。

克而瑞的统计数据显示截至2020年上半年房企新增债券类融资成本6.35%,较2019年全年下降0.72个百分点,其中境内债券融资成本4.14%,较2019年全年下降1.18个百分点。

凭借多年来积累的融资信用,以及自身的良好财务状况,时代中国一方面加大营销创新力度,积极销售,实现了325.66亿元的销售额,同比增长4.3%。另一方面,通过发行境内公司债及境外银团债,以成本更低、期限更长的新债替换年内到期的旧债。

截至2020年6月30日,时代中国净负债比率71%,管控审慎稳健;拥有现金及银行结余总额345.33亿元,较去年底增加17.9%,现金对短债为 1.4 倍,可充分覆盖短期负债。

今年新发行境内公司债63亿元,加权平均成本5.4%,较原债务降低2.7个百分点;新发行银团债折合美元2亿,融资成本为5.7%,较原债务降低近1个百分点。

董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄说,截至6月30日,时代中国平均融资成本是7.4%

左右。由于很多置换的债务要在下半年发或者还,下半年的平均融资成本还会进一步下滑,最终可以达到6%左右。

上半年,时代中国不仅通过债务置换,有效降低了平均融资成本。半年报显示,在销售规模和人员规模均有一定增长之时,公司还成功地降低了销售及市场推广成本和行政开支。其中管理费用下降了5.%,行政管理费用下降了3%。

严格的成本管理帮助公司在毛利润率下降的背景下,依然实现了净利润率的增长。其中,净利润率为 12%,同比上升 1 。4个百分点;核心净利润率为 12%,同比上升 1 个百分点。

深耕粤港澳:锁定行业战略“粮仓”

在置换债务的同时,时代中国也积极拓展了土地储备,扩大了在粤港澳地区的土储优势。2020年上半年,时代中国共新增7幅土地,建筑面积约92万平方米,其中公司归属建筑面积约55万平方米。此外,于2020年6月份成功转化4个城市更新项目,总建筑面积约137万平方米,总货值约425亿元。

岑钊雄说,7月份,时代中国通过城市更新,又获得了新的土储。1—7月,时代中国所获得土储总货值达到600亿元,而总的代价不过240亿元,毛利润率要明显高于通过招拍挂途径获得的土储资源。

根据计划,时代中国今年全年将有 10 个项目完成转化,预计总建筑面积达到 200 万平方米,货值是 700 亿元。

截至2020年6月30日,时代中国城市更新项目总数超150个,多数位于大湾区经济发达城市,潜在总建筑面积约5200万平方米。一旦转化完成,将为时代中国带来巨额的毛利。

除此以外,产城融合的业务模式,也是时代中国获得土地资源的重要途径。岑钊雄说,产城融合项目不是传统意义上的房地产的项目,作为融居住、产业、商业为一体的综合开发项目,能够获得地方政府高度的认同以及赞许,并因此得到快速的推广。

截至 2020 年 6 月 30 日,时代中国佛山爱车小镇以及创客小镇两个产城项目已经成功落地,总建筑面积超过 120 万平方米。

凭借着多渠道拓展土地,时代中国成为了整个粤港澳湾区的“大地主”之一。目前,时代中国主要分布在国内一二线城市及大湾区,其中位于大湾区的土储占比近90%(含清远地区)。

某种意义上,时代中国已经锁定了”战略粮仓”。根据恒大集团首席经济学家任泽平发表在公众号“泽平宏观”的研究,粤港澳湾区是2015年以后,中国人口净流入最多的城市群之一。

龙头房企纷纷在粤港澳成立公司,或者将城市公司升级为区域公司。然而,这些企业进入到粤港澳市场最大的痛点,在于这个片区很难通过公开市场获得能带来一定利润率的优质土地。

在今年的招拍挂市场,佛山、东莞等地的高溢价地块溢价率都已经超过47%,更不要说深圳、广州的高溢价地。根据保利投顾研究院的统计,广州、深圳、佛山、肇庆、东莞等城市的土地成交量已经达到了2018年以来的最高峰值。

在这样的背景下,时代中国能够拥有持续、稳定,获取相对低成本土地资源的渠道,相对于同行拥有更为核心的战略竞争优势。同时,又能成功锁定毛利润率,在行业利润率受土地市场影响波动的大环境下,能够持续保持比较稳定的毛利润水平。这无疑将是时代中国相对于其他内房股的一项长期优势。

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