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历史证明过度依赖房地产最终会付出代价

银保监会主席郭树清曾说过,历史证明,过度依赖房地产最终会付出代价。

历史证明过度依赖房地产最终会付出代价

高层发话,一针见血,更意义非凡。确实,日本楼市泡沫破灭后,他们悟出了一个深刻道理并沿用至今:唯有实体与科技才能兴国。房地产不管曾经对于拉动经济发展有多么不可磨灭的功绩,过度依赖,最后都会靠不住,甚至会被拖入万劫不复的深渊。

实干家曹德旺也曾经直言抨击,房地产不能再被高高捧起了,房地产拉动经济可以获得一时繁荣,但是从国际上发达国家的发展路径来看,经济要想强盛不衰,基业长青,最终还是要靠实体和高科技产业来振兴。

尽管高层发话,实干家说了实话,国家也一而再地强调“坚持房住不炒”调控,“不走房地产拉动经济老路”,大招出尽,遏制房地产发展的事实更早已摆明了,但是我们的专家们却总能给房价上涨找出新的“借口”。

过去专家们鼓吹房价上涨,维护房地产的支柱地位,惯用的说辞无非三种:其一,绝大多数城市走的都是“靠出让土地融资发展城市”的模式,土地财政占据大多数城市财政收入的半壁江山,对房地产已经形成高度依赖,调控是“走形势”,没有哪个强依赖于房地产的城市,会真的“打压”房价;其二,房地产关联着上下游上百个行业,家装、家具、家电、建材、水泥、沙子等都受惠于房地产业。经济发展需要房地产,只有房地产才能救中国经济;其三,高房价有利于社会转型,有利于家庭奋斗,更是居民积累财富的最佳手段。最最重要的是,有专家直言,“房价上涨有利于化解通胀压力。”加之过去这些年,房价“久调不降”,国人对于房价“只涨不跌”的观念,早就根深蒂固。

房价上涨又有“新借口”了——社科院最新报告:未来5年,将有8000万农民进城

日前,中国社会科学院农村发展研究所、中国社会科学出版社联合发布《中国农村发展报告2020》预计:到2025年,中国城镇化率将达65.5%,保守估计新增农村转移人口在8000万人以上;农业就业人员比重将下降到20%左右;乡村60岁以上人口比例将达25.3%,约为1.24亿人。其中最引人注目的一组数据,对于有些人而言可能蕴含重要信息,或成为鼓吹房价上涨的“新借口”,会被大肆渲染报道:未来5年,每年从农村转移到城市的人口平均1600万,5年城市累计增加人口8000万。

果不其然,今天笔者就看到有专家就此发声:庞大的购房需求即将诞生,任何人都不能视而不见。没买房的人,不要再痴心妄想房价下跌了。尤其是买房自住的刚需,买房还是要趁早。因为每年新增的购房需求有1600万之多,而每年开发商实际建成的新房总量仅一千万套,房子严重供不应求,城市房价还会继续上涨。尤其是大中城市,至少未来5年,供需不平衡情况会更严重,毫不夸张地说,房价依然存在“大涨”的可能。

城市化进程有序推进,每年从农村向城市转移1600万人口,5年总计流向城市的人口高达8000万,这真的会成为房价上涨的理由吗?专家们托底房价的“新借口”真的能站得住脚吗?

其实,早在几个月前,党媒就首次对“农民工进城催生高房价”的观点进行正面回应了——而且是狠狠地驳斥:以农民进城对住房有强劲的需求,来鼓吹房价继续上涨,这种观点已经站不住脚了。

几个月前党媒经济日报发布标题为《放弃房价上涨幻想 踏踏实实做实业》文章,重点反击了三类托底房价、对房地产仍然抱有幻想的观点,其中就明确说到,“以城镇化推进过程中不断流入城市的农民对住房有强劲的需求,来鼓吹房价继续上涨,已经站不住脚了。”一方面,乡村振兴战略深入实施、城乡一体化深入推进的背景下,进城并不是农民的唯一选择。太多的事实证明,留在农村大有作为的不在少数;另一方面,如果进城成本太高,农民会选择放弃进城。试图利用“刚需说”为高房价辩护,那是逼着农民放弃进城。

不仅如此,文章更再次着重强调了国家的立场:从今年局部楼市过热时监管层的行动来看,管理层对“房住不炒”的认识是清醒的,态度是明确的,执行是坚决的。言外之意,国家对房地产调控保持了定力,且对房价的主基调一直都是“稳”,因此,任何托底房价上涨的理由,都是白费口舌。

前二十年,甚至更久的时间里,城市化进程推进、人口流动一直都是房价上涨的主要原因之一,很多专家之所以一看到“未来5年,会有8000万农民进城”,就认为“房价一定会上涨”,这是对过去经验的盲目套用,更是观念没有与时俱进的表现。

未来城市化进程继续推进,相当数量的农民进城到底会不会继续助推房价上涨?对此,财经专家莫开伟说得很透彻:农民进城购房虽对房地产去库存化起到一定作用,但同时也会带来不少社会问题,并且不一定能达到政策预设目的。原因有三:第一,农民数量虽然庞大,但总体购买力有限,而且还会给农村带来诸多发展“后遗症”:不利稳定农业生产;第二,农民进城买房,相应就业、就医、就学等措施仍是瓶颈;第三,农民进城买房,存在使用率不高问题,同样存在商品房资源浪费。

不得不说,莫开伟看待农民进城购房问题,观点非常科学严谨。很多专家张口闭口,未来5年有8000万农民进城,这是非常庞大的购房需求,即使只有一半的人要买房,也会直接催生4000万套商品房的销售。叠加城市本地人口的新增购房和换房需求,购买力还是非常旺盛的,逻辑上购房需求推动房价上涨确实成立,但是这些专家,忽略了最主要的,农民进城后的就业、就医、就学等基本保障,虽然低首付、补贴等方式可以让农民住上高大干净的新房,但是忽视了他们的还款能力,和融入城市的能力。

回到本文的核心命题上,未来5年8000万农村人进城,真的会继续支撑房价上涨吗?难道无数人心心念念的房价下跌又要“落空”了吗?

对此,笔者想强调三点:第一,上文党媒和财经专家莫开伟均证实了,“农民进城推动房价上涨说”是站不住脚的。事实上,影响房价的因素众多,需求只是其一,况且中国房地产又受政策影响较大,抛开政策仅从需求谈房价涨跌,意义不大;

第二,虽然农民进城不能和房价上涨直接划上等号,但是不得不承认,未来人口聚集的大城市,每年有显著人口增量的城市,房价上涨的趋势仍然强烈。尤其是吸引了80%人口的四大城市群,房地产的潜力仍然不可低估;

第三,不得不承认,未来城市间的差距会越拉越大,这意味着房价的分化也会越拉越开。大量吸引人口的城市,且同时具备产业和资源优势,这里的房价下跌确实可能要“落空”,但是相对应的,人口流出、产业单一、无地缘优势的城市,房价下跌绝不可能“落空”。这些城市房价处在绝对高位,而且基本上都是透支了城市10年以上的未来换来的,在国家房住不炒的调控下,在棚改拉到力撤去的背景下,在购房需求急剧减少的条件下,未来这些城市房价逐渐回调已经板上钉钉。

有人说,高房价最大的受益者就是开发商、炒房投资客和这些被利益驱使的专家们,他们殷勤鼓吹房价上涨,维护房地产的支柱地位,这都是人之常情。他们的价值就体现在这里。

言之有理。这也是我们一直强调的,任何人买房,都不能尽信于专家的言论,所有人都应该明白一个道理,每个人的立场决定了他说话的态度。站在开发商花钱搭起的舞台上,我们就要清楚明白,不管多大牌的专家,他的一言一行都是冲着“帮开发商卖房”而去的,这直接决定了他们的观点是不纯粹的,是具有偏激性的。

如何做才能不会被别人带偏呢?答案很简单:每个人都应该培养独立思考的能力,尤其是在购买房子这类昂贵资产的时候,一定要从自身需求出发做决定。切不可盲目听信专家的鼓吹房价上涨之词,冲动做出错误决定。

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