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中国房地产调控的主旋律 主要针对市场两端

来源 |房市很有趣(ID:shen_linan)

作者 |由己斋

中国房地产调控,终于有新意了。

中国房地产调控的主旋律 主要针对市场两端

“限”字开出一朵新花。

限,中国房地产调控的主旋律,主要针对市场两端。

一端为需求侧:

限购,各种条件不让你买了,限离婚购房年限,实属限购的又一块“补丁”;限贷,各种条件让你买不起了,购房门槛高了;限售,买着房后约定若干年你才能卖了——总之,围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”,限这儿限那儿。

限,另一端为供给侧:

限价,新建商品房要卖须申报预售价格,或土地出让时就标明一个价格,不能随便卖高价,想卖多高就卖多高了;限户型,如70/90政策,扩大中小户型的供应;限盖人才房、公租房等,增加保障房等多层次房屋消费需求。

而这次“限”的新花样儿,限制企业自身经营行为,上大招儿。

这就是行业热议的“三道红线”:

剔除预收款后的资产负债率大于70%

净负债率大于100%

现金短债比小于1.0倍

根据“三道红线”,开发商分别被涂上了色,为“红、橙、黄、绿”四档,幸好没再凑成“青、蓝、紫”,那会搞出“地产彩虹”了。

以有息负债规模为限制目标,相应设定为有息负债规模增速阈值,颜色每降低一档,上限增加5%。

如果“三道红线”全部挂彩,开发商的有息负债就不能再增加;

挂彩两条,有息负债规模年增速不得超过5%;

挂彩一条,增速不得超过10%;

一条未中,全部绿色,也不能像健康绿码那样全国随便行走,增速最多不得超过15%。

对开发商,要戴上有色眼镜来看了。

就是给你一点“颜色”看看。

总结上面三道红线的政策,通俗的说就是债务越重越需要钱的房企,不能随你的意给你输血融资了,世上再无无缘无故的爱:

雪中不送炭

锦上难添花

竟然这样,管天、管地就算了,又管我吃啥喝啥、拉屎放屁?

比喻不好听,话糙理不糙。

市场经济,市场行为,原本是企业自我经营,自我管理,自我发展,你有本领借债,什么时候借债,借多少债,愿借愿给的话,政府监控部门本可以不干预的。

但对于已经“尾大不掉”的中国房地产来说,不管真不行了,太特殊了,再不管怕是“大到怕你死,大到怕拉你们一起死”的境地了。

这背后是金融稳定,社会安定。

“三道红线”之限,对企业经营行为之限,充分说明监管部门对房地产“人品”的充分不信任。你一直做慈善公益,一直踢足球,也改变不了我对你的看法:

你是危险分子。

与其坐等爆雷,不如主动排雷。

银保监会主席郭树清在《求是》杂志吹风,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。更早在陆家嘴金融论坛,他更是率先发炮称,必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价。

中国官员,向来不会随便发言,都是字字珠玑,“口吐莲花”,关键你听懂了没有?

对一个健康人来说,每天吃多少东西,肚子里有多少食,排泄多少,都是有一定量的。

你想吃成一个大胖子,拼命向嘴里塞东西,如果消化不了,无法排泄形成良性循环,你要不把肚皮撑破了,要不把屁眼堵死了,横竖是一个死字。

世间只吃不拉的,只有一个神兽,是龙九子之一,貔貅也。

这是中国传统文化的招财象征,被摆放在许多单位或富贵人家门前。

想只吃不拉,多吃少拉,就长成膀阔腰圆,房企这下不行鸟也么哥。

规模房企,尤其头部前50强公认激进的那几家,几乎个个大胃王,融资拼命融,市场一度号称“抢钱”,利息多少不管,有多少吃多少,管他消化能力,先吃进肚子,落肚为安。

为什么不怕还不了,为什么不怕自己消化不了成“爆肚”?

概因原来市场调控松松紧紧、紧紧松松,地价房价一年半载最多两年翻个斤头儿,你就是拿了贵的钱,抢到了贵的地,发现一次又一次证明自己是对的,是有前瞻性有远见的,不但最终赚到了钱,甚至赚大钱,而且把规模越做越大,个个都想往世界500强奔驰而去。

赌与拼,有时分不清楚。

赌对的时候,《爱拼才会赢》最动听:

三分天注定,七分靠打拼!

但天终于变了,时事易也,“房住不炒”成为主旋律,堪称新的成语了吧。你拼命塞到肚子的东西,也就是借来的钱、买来的地,一下被堵到嗓子眼,然后各种“限”的市场政策长期存在,不断强化,把你的消化与排泄系统全部堵上或只能开个小口,你先是难受,后面再不疏通,人就要爆了。

更可怕的是,你吃进肚子里的这些钱与地,是到期要还的,不少是短期债务,利息还是不低的,赚不到预期利润是要赔的,如果市场销售不畅或多卖多赔,你就得再借新钱,借新还旧,粉饰现金流,继续往自己的嘴里塞、肚子填。

这又不是填鸭子。

三道红线,不让你玩了,不带你玩了,剥夺你的参赛权了。

若长此以往,按此办理,中国房地产格局将发生变化。

确定的是,地产黑马时代宣告终结了。

我们清楚,房地产属于典型的投资推动型,投资项目越多产出规模越大。像你在北京拿块地,如果花费50亿,销售规模就一般会到100亿。如果你拿上两块三块地,规模就能迅速增长到200亿、300亿。

房地产的实质是金融。

你有本领融来那么多的钱,房企规模若三年前还是100亿,三年后可能就是500亿,然后一千亿、两千亿就指日可待了。

所以,几乎每年,中国房地产的排行榜中,都有一些原先不太熟悉名字,他们或是为了上市冲业绩,或是已上市冲市值,借到钱就是爷就是奶,拿到地就是规模就是发展,成为令人瞩目的流量黑马,三下五除二挤入“大块头”的阵营。

往往,年年50%以上的复合增长,寻常见,不稀罕,100%的都有,一年一变样,三年变大样,变得除了名字,让你认不出来了,已不相信还是那一个人了。

所谓弯道超车,其实“道”没弯,超车靠的是油箱里满不满,马力足不足。这油箱的油就是钱,就是你融来多多的钱,若再遇到土地与房价的增长,你不就像气球那样,一下子就吹起来了么。

冯仑所说,野蛮生长,一直在进行,逻辑没变。

三道红线之下,全部绿的,也就是都没有挂彩踩线的,有息负债也不能增长超过15%。

好孩子,也不能大干快上。

依照投资推动规模的基础算式,今后凡房企年复合增长超过15%或20%的,都是不容易的。除非,你的自身资金,多得像米,你谁啊?

有息负债增速是有限量的,那么这些钱就变得很值钱,房企拿在手里,更会好好考虑投在哪个区域,做什么样的产品,投给哪个团队,寻求经营溢价、品牌溢价而非投资溢价,才更有获益产出,更能平衡规模与利润,以推进内功的提升,而不是如过去抢到钱争到地,仿佛你就赢定了。

三道红线,更像是照妖镜,照到哪里哪里亮,知道谁谁谁,原来貌似“强大的外表下也有如此脆弱的内心”。像一直收并购的房企,收地产收娱乐收文旅收拾旧山河,评论说是进入“大鱼吃大鱼”的新阶段。殊不知这混水中张开大口的大鱼,搞得这么大,买地靠借,收并购也靠借,债务泰山压顶腰不直——

钱,果然是身外之物。

大块头,应有大智慧,不应最终发现巨大的身形之下,多的不是肌肉,而是不健康的大肥肉大赘肉,不仅让自己步履维艰,也让看的人,尤其是金融监管部门心惊胆颤,越发越没有安全感。

三道红线,三道闪电,擦亮了中国房地产的夜空。

像中国前三大房企,规模一年5000亿以上销售规模,有的早已喊出一万亿的规模目标,眼下看已经不合时宜了。至少,会延缓他们生长的脚步。像恒大这次三条红线尽染,全国七折卖房,什么都不说了,先努力降杠杆,努力降负债吧。

不能仅仅依赖再融资的方式解决现金流问题,多卖房、多还债、早日少债一身轻,这就是房企“内循环”的必由之路啊。

财务导向,这将是很长一段时间房企念兹在兹的热词。

全行业紧要的事,不再是虚胖虚大虚高虚壮,而是健康!

健康,活下去,活长久。

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