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丰收时节北京楼市虽整体温热 但这个数据却罕见出现大幅涨涨的情况

“金九银十”即将过去,丰收时节北京楼市虽整体温热,但一个数据却罕见出现大幅涨涨的情况。

丰收时节北京楼市虽整体温热 但这个数据却罕见出现大幅涨涨的情况

“金九银十”即将过去,丰收时节北京楼市虽整体温热,但一个数据却罕见出现大幅涨涨的情况。来自银行、经纪公司、开发商等多个维度证实,北京目前新房二手房组合贷款比例出现较大幅度的上涨,具体数据来看,部分银行组合贷款上涨幅度超过三分之一,二手房贷款中混合贷已经占到贷款总笔数的近30%,与纯商贷的差距大幅缩小。

在业内人士看来,买卖双方都是市场的一分子,变化的产生源于市场需求的转变。尽管北京房地产市场交易仍处于活跃状态,但居民购房意愿正在弱化,而房屋供应量却未能成比例减少,买方市场已经形成,二手房业主与开发商不得不“让步”。

中介:500万以下的首套8成组合贷

在经过三个小时的谈判后,小袁位于南三环永定门附近的小两居最终以319万元的价格成交。对于这样一个成交价,尚在小袁的意料之内,但对于付款方式,他有些不理解。“首套房的首付都能凑到小200万元,为什么还要组合贷款呢?”

买家是新婚小两口,老家都不是北京的,首付是双方家长赞助的,剩下的100多万为贷款。

陈伟是小袁的经纪人,买家是他的外区同事带来的,在“双方坐下来谈一谈”的前夜,陈伟从同事处得知买家肯定需要组合贷的时候,他第一时间与小袁进行了沟通。“其实现在手续比原来方便多了,而且速度也快了很多,大概比纯商贷要晚一个星期到十天左右,但是大家一提组合贷还是很抗拒,而且很有可能影响最终的成交价和谈判的周期,所以一定要把工作做在前面。”

与大部分二手房的小业主一样,时间长、手续麻烦、总成本节省不了多少是小袁们抵触组合贷款的原因。但对于购房者来说,在公积金贷款政策改革之后,工作年限少的购房者,选择组合贷也是不得不进行的。

2018年9月,北京市住房公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)。根据《通知》,北京公积金实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩,每缴存1年可贷10万元,缴存年限不够1整年的,按1整年计算,最高可贷120万元。

与此同时,北京公积金贷款政策从此前的“只认房”升级成“认房又认贷”,只要在中国人民银行征信系统中有过贷款记录,均被认定为二套。根据通知,借款申请人名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款、住房公积金个人住房贷款)且在北京市无住房的,按首套房贷款政策办理;凡不属于首套房情形,被核定为是二套房的,按二套房贷款政策办理。被核定为有两套及以上住房的,不予贷款。

此外,《通知》首次提出了北京公积金实行差别化贷款额度。借款申请人(含共同申请人,下同)户籍均在北京市东城区或西城区的,购买东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区(以下简称城六区)以外的首套住房,最高贷款额度可上浮20万元;对于不属于前一种情况,但借款申请人的户籍均在城六区的,购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可上浮10万元;不属于前述两种情况的,购买首套住房,最高贷款额度为120万元。符合第二套房贷款政策要求的,最高贷款额度为60万元。

“换句话说,以前购房者社保完税公积金缴存满五年、收入符合条件,就能贷款120万元,但现在满五年,也只能贷款50万元,这一下子就差了70万元,首套房普遍资金都紧张,组合贷就成了大家无奈的选择。”据陈伟透露,他所在的门店,今年二三季度疫情防控稳定后,500万元以下的首套房几乎8成以上是组合贷。

摊开来算,133万元的贷款总额,25年贷款周期,如果是组合贷款,公积金贷款50万+首套商贷83万元,等额本息的还款方式,则每月需还款7120.94元,还款人收入流水需要不低于14241.88元;如果是纯商业贷款,首套商贷133万元,等额本息的还款方式,则每月需还款7506.26元,还款人收入流水需要不低于15012.52元,两种贷款方式月还款额相差800元。

由于首付已经掏空了双方老人的积蓄,刚刚符合五年社保完税政策的小两口收入也不高,最终选择了组合贷。

银行:约上涨20%中介:市管组合贷扩大3.3%

“我们行今年前三季度新房贷款中,组合贷的比例确实出现了明显的上涨,目前三季度的数据还没有出来,从前两个季度的情况推算,大概上涨了近20%。”某股份制银行北京分行个贷部负责人向北京商报记者证实了“组合贷突然增加”的情况。同样感受到组合贷增加的,还有另外两家房贷业务突出的国有大行,但对于组合贷增加的原因,目前三家银行表示还在分析中。

“自从注意到这个情况,我们就要求面签员在面签时向贷款人了解选择组合贷的原因。”上述两家国有大行北京市分行的业务人员直言,银行部门考虑到了是公积金政策调整的原因,但也担心是购房者对未来收入的担忧和房价的波动导致。“毕竟现在中央对涉房贷款监管很严,虽然从银行系统来看,此前涉房个贷都还算优质,但出现如此大规模的单一业务上涨,我们也必须有所警惕。”

我爱我家研究院提供给北京商报记者的数据也显示,2020年前三个季度,北京二手住宅交易中,全款支付占33.57%,商贷占35.2%,市管公积金占8.43%,市管组合贷款占22.8%,国管公积金占1.79%,国管组合贷款占5.27%。组合贷款总占比达28.07%,如果算上单独公积金贷款,涉公积金贷款总占比高达38.29%。其中变化最大的是市管组合贷,占比较2019年同期扩大3.3个百分点,其次是商贷,占比较2019年同期缩小2.45个百分点。

纵向来看,2018年前三季度时,北京二手房交易中公积金贷款占比接近三成,高过全款、商贷,位居第一。2018年9月市管公积金新政出台后,纯公积金贷款的交易占比大幅收窄,商贷及市管公积金组合贷占比大幅提升。2019年前三季度商贷占比回到35%以上,全款占比回到33%以上,市管公积金组合贷提升到两成左右,市管公积金则回落到不足一成。

2019年、2020年,北京楼市并无新的大政策,因此二手市场支付结构也与2019年同期基本保持一致,但在市管公积金新政影响下,当前北京市管公积金贷款额度有限,越来越多的刚需族不得不采用公积金贷款+商贷的组合形式进行购房,因而今年前三季度市管组合贷占比继续提升。

开发商与业主:房子不好卖忍耐度提升

回归到市场层面,组合贷的“走量”也有市场因素的推动。

记者走访发现,近期北京新房市场“以价换量”已成为常态,开发商的“特价”房源也层出不穷。部分楼盘不但不拒绝组合贷,首付分期也有商讨的空间,最长期限可以延至45天。“如果是置换客户,手里有房源卖出才能凑够首付,只需交一笔意向金,房子可以帮忙留存最高两个月。”

二手房业主也向记者反馈,近期二手房出手难度越来越大,房价稍有提升,带看就会“暂停”。价格降到低点,也难逃被“挑三拣四”的命运,只看不买,只问不谈。“人挑房”的出现,延长了成交周期时长,碰到合适的买家无论如何要抓住。“新看中的房子着急交钱,自己的房子不好卖了,对于组合贷的忍耐度自然会有所提升。”

合硕机构首席分析师郭毅表示,从市场层面来讲,买卖双方都是市场的一分子,变化的产生也源于市场需求的转变。组合贷相较于纯商业贷款审批时间要更长,手续也更为繁琐,开发商之前不愿意接受组合贷,是出于快速回笼资金的目的,而二手房业主多为置换因素售房,因此也对组合贷有“抵触”。整体来看,尽管北京房地产市场交易目前仍处于活跃状态,但居民购房意愿正在弱化,而房屋供应量却未成比例减少,买方市场已经形成,二手房业主与开发商不得不“让步”。

除此之外,目前的市场主力也发生了变化。郭毅称,目前北京新房项目出现产品“降维”,规划更多为一居、两居面向刚需的产品类型,开发商希望扩大客群基数来拉动销售规模,刚需客群对购房成本的敏感度高,也更倾向于使用组合贷。

“成交量基数增大,组合贷上涨也在情理之中。”中原地产首席分析师指出,相较于前几年的高增长,目前北京市场房价已进入到低点,“量多价低”给刚需传递出积极的信号,年内整体成交量比去年同期上涨了2-3成,这也直接导致组合贷使用数量走高。

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