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深圳楼市当下的问题:供应上不来需求太过猛

一个楼盘,能点燃整个楼市,背后的动力,在于杠杆太猛遇上新房限价。深圳楼市当下的问题是,供应上不来、需求太过猛、资金管不住,城市地位和责任升级,调控不敢用大招,这是个死循环。

深圳楼市当下的问题:供应上不来需求太过猛

经历此次事件后,如果没有政策动作,“代持打新、加杠杆炒房”将走向高潮。“7.15”新政后,楼市又开始回暖了。当然,调控可能在酝酿之中,比如二手房交易个税按20%核实征收。不过,更关键的是,游走的资金,能否控制的住, 这是深圳楼市的命脉。

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一个楼盘,能点燃整个市场,能将失去的统统收回来,这就是深圳楼市。华润城润玺一期“万人摇号”、“代持炒房”的风波余音未了,有媒体朋友不断问我,会出啥重磅政策?仔细研读姗姗来迟的表态,表面看还是熟悉的“老三样”配方:高度重视风险、打击违规、增加供应。

但是,这背后的信息量还是蛮大的:

调控压力那么大,我不得不限房价。

资金要往楼市走,不是我一家想堵就能堵。

我能做的,除了增加供给,还能干什么呢?

言下之意,有三点内涵:

一是,千万房产被“疯抢”,这是金融的事情。

二是,税收、金融,这些重磅工具,都不在我手里。

三是,该出的政策,都出了,该说的,在2016年“10.4”调控、2018年“7.31”调控、2020年“7.15”调控,都说了呀!比如,消费贷不能进入楼市;比如,新过户房产、新注册公司不能申请经营贷;比如,按揭申请时,银行要核查客户的流水和收入证明。这是老生常谈的,问题是,做了没有?

说一千、道一万,都容易,关键是有没有执行、有没有落地。显然没有,这个网红盘认筹启动前,我在多个朋友圈看到,各类小贷、理财公司、金融中介、房屋管家推出“认筹贷”、“摇号贷”、“打新贷”等,无抵押的信用贷最高可到100万,随借随还、放款及时,非常灵活。

关于房地产税,这更不是住建局,甚至深圳市说出就能出的。再说,时不时拿来“冷饭热炒”一下、漏洞百出的那个房产税方案,已经被辟谣了。而且,早些更权威的表述是,“稳妥推进房地产税立法”。懵圈的你,可能要问我,到底会不会有大动作?总结一句,近期估计没太大的变动。

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这就要命了。

因为,深圳楼市上涨,已经陷入了一个“死循环”:

政策端:调控瞻前顾后,没有太大的信心打击需求,着力点还在供给上,并希望以一二手房价格“倒挂”,激活需求端,带旺土地市场、旧改市场,推动区域开发。因为,谁怨你能力大呢?俗话说,“能力大、责任就大”,先行示范区来了以后,深圳肩上的任务一个接一个,就没消停过。

供应端:深圳又不像重庆、广州,可以在供给上真正做到“无限放量”,将需求压的死死的,“不敢炒”、“炒不起”。深圳的供给发不上力,几个楼盘投入市场,迅速就被饥渴的需求吞噬掉了,连水花都看不见。反而,激活了更多的需求,以及无尽的困惑,深圳人咋这么有钱!

需求端:深圳的创业氛围全国最浓(没有之一),实打实的“红利兑现”诱惑下,年轻人一波又一波的孔雀东南飞。更重要的是,金融业在深圳极其繁荣,只要你有梦想,总有一款金融产品适合你,银行、小贷、理财、担保、中介任你选。如果有房产的话,各路资金抢着给你送钱。

在创业梦想的激励下,在周边同事、好友、亲朋大胆加杠杆,且实现了财富增长,甚至财富翻番的激励下,你还有什么顾虑?你当下要做的,就是加入进来,干一票大的、干就完了。所以,我们看到,深圳GDP没有上海大,人口更没上海多,但2015年以来的贷款增幅比上海大多了。

大家想想,为啥在2015年,上海和深圳贷款增速出现差异?因为,2015年开始,创业创新的氛围在深圳逐渐走向高潮,上海和深圳两个城市的楼市走向,也在这一年开始出现分化,深圳房价涨幅开始全面超过上海,并在2019年实现了房价水平对上海的超越(相关沪深两市楼市动力差异,可参考90度发布的文章《2020年沪深楼市独领风骚,“动力密码”有啥不同?》)。

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从2019年“双11”,深圳取消豪宅税,聪明的市场看到了调控的弱点,并引爆了2019年底全国楼市最火热的“深圳行情”。今年疫情后,仍是深圳楼市最火。“7.15”调控后,二手住房交易量相比7月份最高峰跌了一半。但是,稳定的情绪、稳定的市场也仅仅维持了3个月。

10月份,深圳二手房房价同环比涨幅再次全国排第一,上次涨幅双双“全国第一”,还是“7.15新政”前一个月的6月份。燃爆这一行情的是先行示范区实施方案,这个方案有2个看点:一是赋予深圳更高定位;二是“辖区扩容”告吹。结合起来看,供应解决不了,城市地位一再拔高。

这太符合深圳炒房的逻辑了。

于是,“7.15新政”被撇在后面了。我们看市场表现,据深圳市住建局披露数据,9月份深圳新房交易量4871套,已经创下了4年内的新高,11月深圳新房住宅6296套,创下5年内的新高,环比增加36.37%,同比增加97%。就11月行情看,当前深圳楼市温度已超过了2015年。

再看二手房市场,“7.15”新政对二手房打击力度最大,包括增值税免征期“2年回5年”,恢复豪宅税,限售5年等。从效果看,二手房交易量从最高峰的每月1.2万套,连续下降。但近期看,二手房市场底部显现,稳稳地站在了5000套的上方,这是二手房市场“冷暖”分水岭。

近期,二手房市场回暖趋势明显,主要是因为:一手房“打新”太热,带动二手房市场回暖;另一方面,“打新”屡屡铩羽而归,而市场热情和氛围又热起来了,急迫的需求开始回流到二手房市场了。另外,上半年的动力之一——学位房市场又开始发力,“次优类”学位房备受青睐。

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朋友告诉我, 2018年“7.31”新政后,公司名义购买住宅被禁止,代持、合伙在深圳开始出现。不过,因为交易风险担忧,一直属于小众操作,近期多个楼盘“打新热”的巨大利差之下,这种方式被推至台前。华润城这个网红盘,让代持、合伙规范化了,风险可控成为一致认识。

近日,从华润城4期失望归来的投资客们,正在准备着后面的楼盘“打新”。从寻找代持人,到草拟房产代持协议,到代持定价,再到律师见证签字、公证处公证,最后到利润分成协议等,在深圳楼市,一条关于代持的产业链,以及串联上下游环节的一条龙服务,已经日臻成熟。

润4之后,“打新”深入投资者的心头,若不控制,“打新热”将会愈演愈烈,从深圳延展至热点城市。如是金融研究院院长管清友12月3日在微头条发文称,同事今年在上海买房的亲身经历:摇号,从夏天摇到冬天,第五次终于摇到了,轮到他选时只有3套了,所以二楼也不敢挑了。虽然三天内交完首付,但他觉得自己还挺幸运的。要知道他买的可是上海12月的第一个日光盘,外环外,均价6.6w,认筹率高达518%,这就意味着超过五个人抢一套房子,竞争不可谓不激烈。

而与此形成鲜明对比的是,年初一期开盘均价6.1w,认筹率只有19%。可见不仅是深圳,上海新房也是真的火了,主要还是价格倒挂太严重,还有高额的税费,听他说前几天看中了二手房,房东2010年左右100w买入,现在挂牌690w,要付30多w增值税,再加上佣金、契税,差不多要加10%的成本,所以打新也成了一种迫不得已也是相对明智的选择。

所以,大家也要小心了,一旦炒房呈现风气云涌之势,风险就开始泛起了,政策容忍的底线就被突破了,监管层就开始关注了,政策也在酝酿之中。不久前,针对深圳出现的“万人炒房”、“代持打新”,央媒重点强调,“要加强对持有环节的调控,让税收杠杆发挥更大作用”。

这是对“7.24”“房地产工作座谈会”上,国家强调的“要发挥财税政策作用,有效调节住房需求”的呼应。所以,可能会有税收工具实施。比如,我猜测,可能的实施路径是:从现在开始,新交易房产,未来再交易时,一律按照20%个税征收。值得注意的是,这个政策,不需要上报审批,地方政府就能决定。所以,未来要关注税收政策的变化,这是深圳楼市政策的最大可能变化。

金融调控政策,在深圳比较难落地。因为,深圳底层的金融主体太过于复杂,银行、小贷、理财、私募、担保、房屋管家、投资公司、房产中介等等,数量不仅全国最多、链条也非常复杂。银行的资金,本来是要进入小微的、进入实体的,但兜兜转转,就巧妙地进入楼市了。

表面看是中小微贷款,但实际就是地产融资。经营范围来看,这些机构可能没有地产融资,但实际确是地产融资的业务,做的是电话沟通,将各主体联系起来的活儿,经营非常灵活,打一枪换一地儿。所以,如果资金管不住的话,深圳楼市的动力就不会削弱,这是深圳楼市的命脉。

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