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北京市新推出的共有产权商品房是为了避免地王的出现

2020年的北京土地市场落下帷幕,从总体来看,北京市土地市场的宅地楼面价和溢价率止跌回升,成交楼面价创近5年新高,成交结构转变成不限价地块为主力,限竞房和共产房地块成交均大幅回落。

北京市新推出的共有产权商品房是为了避免地王的出现

针对不同的地块属性,在土地招拍挂方面,北京市也做出了微调,部分地块的“7090”政策有所放松,近期也推出了新型“共有产权商品房”,从细节方面对土地、产品进行调控。

楼面价创新高

2020年的北京土地市场态势良好。根据北京中原市场研究部的统计,2020年,北京经营性用地成交规模小幅上涨,成交楼面价创近5年新高。经营性用地供应62宗,供应面积766万平米,同比上涨11%;经营性用地成交61宗,成交额1973亿元,同比上涨17%;成交面积772万平米,同比上涨4%;成交楼面价25560元/平米,同比上涨13%,创近5年新高;溢价率13%,同比止跌回升,较2019年上涨5%。

合硕机构首席分析师郭毅告诉《华夏时报》记者,从目前来看,北京土地市场是一个非常健康的市场,2020年北京土地成交额还是比较高的。北京市在调控政策执行尺度一直非常严格的状态下,保持了一个供需稳定的土地市场环境,开发商可以明确未来的市场走势,在控制企业的市场风险前提下,开发商是乐于投资的。

郭毅进一步指出,在“三道红线”的政策下,企业会更加理性地判断市场,拿地的动作更加谨慎了,很多龙头房企都明确了聚焦核心城市的拿地策略,尤其是北京这样产业扎实的一线城市,房企会持续加大对这类城市的投入。

不限价商品房地块重回主流

2020年,北京土地成交市场中不限价地块为成交主力,限竞房和共产房地块成交均大幅回落。从成交地块的性质来看,2020年北京土地市场的不限价地块成交量为37宗,成交面积从2017年的0供应,大幅增长到2020年的464万平米,占比75%;限竞房地块成交量为8宗,成交面积从2017年的646万平米,下跌至2020年的95万平米,占比15%;共产房地块4宗,成交面积59万平米。

相比之前的全面开花,2020年限竞房用地仅出现在昌平、大兴、房山以及朝阳东坝等区域,除房山区域外,2020年同一片区限竞房用地限均价大多有所提升。

郭毅分析,近几年,北京的房价已经保持在一个非常稳定的状态,部分区域还出现了均价下滑、楼盘降价的现象,限竞房用来增加市场供应量、平稳房价的作用已经实现了。前几年北京市限竞房的数量较多,带来了同质化的风险,主管部门经过分析后,对土地的供应环节做出了相应的调整,商品住宅的增加,可以让企业开发更加多元的产品。

另外,从总体来看,供地结构的变化拉动了土地出让金上涨。2020年北京住宅用地成交以5-6环之间、近郊区域为主;6环外成交量下跌;大兴、海淀为成交主力区域。海淀四季青、丰台分钟寺等优质地块,对整体成交价格起到一定的拉升作用。

具体到地块上,2020年,中海亦庄河西地块成交金额最高;合生分钟寺地块成交楼面价突破历史新高。住宅用地溢价率最高的是绿城台湖亦庄新城地块,溢价率为49.78%,自持比例为7%。

北京土拍政策微调

随着市场需求的不断改变,北京的土地供应政策也在持续微调中。今年部分地块的“7090”政策有所放松,近期还推出了新型的“共有产权商品房”,从细节方面对土地、产品进行调控。

近期,北京挂出的土地中有多宗土地的出让条件中明确,“出让宗地中居住用途建筑规模中套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上”,这与之前的“7090政策”有所放松,相比于之前的“建筑面积”的约束,“套内面积”的规定放松了面积的限制,给了开发商更大的发挥空间。

除此之外,北京市近期改变了三宗土地的竞拍规则,一种新型共有产权房——共有产权商品房即将诞生,按照规定,该类房屋五年内不得出售,购房人购买时只需要支付个人比例的房款,五年后可以再上市交易,到时政府只按产权比例收回原值房款。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示,“7090”政策执行到现在,对市场上的刚需人群较为有利,但目前市场上的改善型需求量也很大,根据市场的需求,放松“7090”的限制,可以加大市场上改善户型的数量,减小开发商的成本压力,也有利于打破结构性不平衡的状态,满足多元化的市场需求。

郭毅分析,北京市新推出的共有产权商品房,是为了避免地王的出现,避免新的高价地的产生,对市场稳定的预期造成干扰,引发市场不稳定因素。这三宗地块可能是北京在试点新的土地出让方式,针对不同地块,会从细节方面对土地市场进行调整。

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