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为什么购房者还是对于西红门的售价心有余悸

北京的南城单指楼市,就是不如北城,这句话我摆在最前边,愿意喷就喷,愿意说就说。可就因为南城不如北城,那么简单了,南城新盘卖的不如北城红火,卖的价格也比北城相对便宜,可售的新盘她也确实比北城可选余地多得多。简单讲,凡事皆有利弊。

再讲楼盘之前送给大家几句话先~

为什么购房者还是对于西红门的售价心有余悸

第一,

跟你说南城楼盘涨幅未来可期,请直接拉到菜市口,完事儿等着买俩新出的人血馒头。我们现在所奉行的楼市政策特简单,四个字——

房住不炒

。方针不变,谁告诉你全市房价肯定上涨的?肯定能投资的?

第二,

退一步讲过去,在过去的10来年时间里,南城和北城在大体牌面儿上看,哪儿涨的更多,更快?分明还是北城。

第三,

部分南三环区域的租金低于北五环,这也是事实。

第四,

规划多了,但凡一

个新楼盘开买卖,总能给你讲出一大堆我这区域规划有多好,有多牛X。那么我反问一句,为嘛我看见更多的在南城置业的以两种人为主?第一种叫土著以及土著外溢,说白了要么是当地人,要么是从南三环搬到南五环。第二种,北边东边西边有些贵,南边反正也有地铁也能用,我在国贸、中关村、北四环上班反正也能凑合用。这两部分人,对于规划的期待程度,当真有如此之高?我想更多的是你怎么说都行,我听着反正也高兴,不管真假。

这就是南城的现实。假如有一天你入住了南城跟当时业务员最终恢弘的规划较真、怄气,说一句特么的,为啥没兑现?那你就认真了。强如城北,难道东小口的欢喜没发生?

好了接下来说楼盘,这部分特色是讲片区与比较,不会单独说某一个楼盘。

西红门花乡

西红门双雄还在英勇互怼中,从当下售卖情况看,64400的限售均价不说高低,但咱也得说购房者没觉得便宜,看到这里的朋友,有不少再问我跟花乡比怎么样?这里便隐含着俩问题。

第一,购房者还是对于西红门的售价心有余悸,尤其是64400顶着价格卖的房源,更是如此。

第二,

丰台的江湖地位,跟大兴比,好像很多人也没觉得高大尚多少。

所以,在这个问题上,我如此看待。按6万多的价格计算,这俩地方的新盘89平方米三居价格普遍价位是500多万到600万,相差不多。在这个价格体系下,花乡区域的花乡三杰,已经网签了2000套上下,从网签比上看,花乡区域还是普遍得到了认可。所以我理解,能干得动花乡,还是稳当,这是拾人牙慧,并不是我说的。

黄村,江山风华应该不剩下几套房了,证明5万多的价格对于黄村而言,有认可度。而黄村核心区,下一把是不是还有供地,对不起我也不知道。所以就目前看,黄村有认可度但是没新盘,直接过~

瀛海、旧宫西

为啥要加入瀛海呢?瀛海有北京2020年销售套数最多的新盘,卖了2000多套,我要没记错应该是2020年一年卖了2095套。卖的什么价格呢?5万多。这也就意味着,有地铁有品相,5万多挨瀛海到旧宫西部这边的地铁8号线沿线,有价值,因为有人认。

然而整个区域不是没有难点,难点是什么?简单,大户型。

这个版块受着地铁卖5万多块一平方米的刚需问题不大,毕竟还是比北边58858的热盘便宜。然而买改善,人家为什么不能降低需求在北边买个110平米跟你130平方米价格差不离儿的房子呢?在南部看改善,问我问题最远的,有直接连孙河都看过的,这也不新鲜。

所以随着这个版块小户型项目的快速流失,我理解2021年,这里并不一定是什么南城的销售房源主战场。而大户型,楼面价在前不久已经顶到了44300块一平方米,很多同行说要卖8万块一平方米,如果卖这个价位,我理解这里的关注度也就高不上去了。

毕竟边上有130、140平方米的新盘项目卖价还在6万块钱上下,且卖的都比较艰辛,您这8万块的定价…这么说吧,我理解,强如JM,也得折戟沉沙,何况人家跟你一起干不干还不一定。

所以我奉劝在这里看大户型的朋友,那些6万的项目业务员跟你说,边上马上卖8万了!你买了就赚!这么没屁股的说辞,当他做了肛拭子后说的就好了。因为没有买卖哪儿来的对比?真等人家卖8万,卖的花花的,您再捉急也不晚,是不是。

亦庄河西

这个地界,跑了和悦华锦,补强了中海京叁號院。河西的执着叫做,硬顶过后。现在的河西,基本没有了特价房,哥儿几个5万出头的成交价格卖的也还算可以。而随着周边其他区域低价时代的将要结束,这个价格在我看来也基本顶住了。所以河西,如果您认同没地铁无所谓这一件事,买了也就买了,目前看没啥篓子。因为价格挺住,有人认可。

亦庄路东台湖

这是目前整个南五环一线,房价相对便宜的地界,新盘不到5万的历史成交价格。且万科城市之光东望和招商臻珑府也还算有些可售房源,融创亦庄壹号应该也还有点房。这里没怂盘,臻珑府和亦庄壹号,俩人加起来,用半年时间卖了1500套房,这就说明这个价格搭配上地铁17号线还是有人认可。毕竟哪怕距离17号线有个1公里多的距离,我也能通过骑车、打车等手段快速的到达地铁奔着国贸望京一代东部工作板块上班去。所以对于这个版块,我的认知是,毕竟人家52000左右的限售均价,你别等着人家一次次调整价格无限接近限售均价再捉急。从目前看,整个南城容易且大概率会干这事儿的,就是次渠台湖这个版块。

马驹桥

马驹桥双雄身后还都有千套量级房源,价格想做进一步调整,有难度。但是目前3.6万左右的成交价格,有人认可,毕竟俩盘网签数据摆着呢,都卖的动。而且马桥区域就目前看,那绝对算六环内外靠近六环的板块中,城市面貌相对不错的一个地界。

外加之马桥划给亦庄以后,限购规则是否会调整,也给很多人留下了想象空间。所以真是总价200多万300万买房,整个南城,目前最强的版块是马桥,这是我个人见解,供参考。

剩下没说的,还有全北京最便宜的购房版块之一采育,这里应该还有部分总价200万的小户型新盘。再比如现在卖的还可以,我理解拉跨拉到位的官道版块,这个版块我不知道应该算南还是算西,就在这里姑且说一句吧,价格到底,可以看看。

至于孙村、魏善庄、庞各庄,这两庄一村,这么讲吧,随着限竞房的高光时刻已过,会逐渐消散在世人眼中,除非再有供地。等再有供地,咱们再说不迟。

说书唱戏劝人方,三条大道走中央。善恶到头终有报,人间正道是沧桑。咱们下把见~

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