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深圳房地产市场一直很神奇无论怎么限购市场依然火热

证券时报记者 余胜良

深圳房地产市场一直很神奇,无论怎么限购,市场依然火热,房价不停上涨。而深圳市住建局对投资者申购资料的严格审定,可能拦住房价这只“猛兽”。

深圳房地产市场一直很神奇无论怎么限购市场依然火热

3月15日,深圳市住房和建设局在其官网发布《深圳市住房和建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》指出,对于弄虚作假、隐瞒真实情况,或提供虚假证明材料等方式申购商品住房者,深圳有关部门将对此类违法违规失信行为进行合惩戒,涉嫌违反治安管理法律法规的,依法移送公安机关处理。

深圳房价上涨有一个重要原因,是一部分不具备买房能力者,通过虚构收入具备了购房资格,这部分资料主要是向银行呈递。

目前深圳市场的所谓一套刚需购房者,三成首付买一套房,按照一套房600万元计算,贷款要400多万元,30年月供每月付款超过2万元,这就要求月收入超过4万元;如果购买一套1000万元住宅,贷款700万元,则需要每月还款3.7万元,月收入要达到7.4万元。

现在一些热门楼盘无房刚需申购者动辄好几千人,此前记者向一些购房者了解,他们很多收入并不稳定,也没有这么高的收入,通过制造流水,以及找朋友公司开收入证明方式来蒙混过关,而负责贷款的银行在审核上只看形式,并不会真正核实,他们只关心月供是否能还上,以及违约时标的物是不是可以拍卖出去收回贷款。

深圳居民虽然收入高,但是有高收入且没有房的刚需购房者数量可能并不太多,而现在全市一二手房成交数量要超过10多万套,当然其中一部分是换房。

提高贷款比例还有一些办法,比如在购买二手房时提高评估值,这样就放大了杠杆。另外,还有一些中介会“指导”操作,将家庭二套房通过假离婚等方式,打扮成首套房,本来只能贷款三成,操作成贷款五成。

这些都是在银行环节操作,以往银行都很乐意配合,或者睁一只眼闭一只眼。新规之下,银行只要严格审核,很容易就可以发现漏洞。

核实资金来源,可以打击经营贷等资金进入房市,降低楼市热度,另外还有一个重要作用,就是打击借名额买房者。

有一些人需要通过夸大收入的方式买房,还有人是名下已有多套房产,但无购房名额,这个群体也很庞大。历史上有些人很早就买了房,收入又比较丰厚,习惯通过不停买房固化财富,这部分群体要通过借助他人名额的方式继续进入楼市。

出借名额者本身没有能力买房,才会出借,那么首付款必定是通过大额转账流入,而且收入、流水证明也一定要通过伪造才能获得。锁死这个通道,意味着这部分富余资金无法继续流入楼市。

此前深圳一个楼盘放盘,起步千万元的价格,也吸引了很多购买者,一部分是通过虚构收入达到贷款条件,一部分是通过租借名额的方式。如今新规之下,这两种方式都被堵死了。

再早之前还可以通过假离婚,通过转入深圳户籍等方式迅速获得购房条件,这两条路也被深圳市通过打补丁的方式堵住了。

深圳市在限购路上一路加码,严格审核购房资格只要真正执行下去,一定会显示出威力。最新的这条新规的意义在于,降低了购房者杠杆,减少了合格购房者数量。能买得起楼房者减少,这将导致深圳房价降温。

在新规之下,个体户、自由职业者买房怎么办?这部分人也是购房主力,他们没有正常工资收入,社保也交的很少,但是收入一点都不低。其实很简单,通过个税等方式证明收入水平,这甚至可能会减少一部分偷税漏税者。

其实,多年来深圳购房者很大一部分都是通过伪造收入水平等方式获得贷款资格,这导致购房者提高了支付能力,竞争激烈导致房价上涨,购房者支付了更多资金,但是从相当长时期看,这样做没出现问题,主要是因为深圳房子一直供不应求,而居民收入又在快速增加,这就跟现在投资赛道的做法有点相似,不可能买到便宜房,不论什么时候布局都不晚,总有后来者愿意出更高价。

这次严格审核,通过打击需求方的方式,有可能暂时扭转深圳供需格局,希望可以为深圳真正的刚需腾挪出购房时间和空间。

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