目前，深圳最便宜商品房单价近4万，位置很偏僻，关内的福田、南山都是7字头起步。梦回2010年，深圳房价2万左右，从2014年开始，深圳房价坐上了快车，一去不复返。10年前的机会没抓住，现在还有机会上车吗?近年来，有一类特殊房产已悄悄走入大众视野——拆迁房(也称回迁指标房)。

△ 深圳近20年房价走势

(1)小产权遇旧改，变为另类“期房”

众所周知，深圳遍地是旧改(以城市更新为主)，通过旧改可以将农民房拆除后建设高档商品房。买旧改项目的待拆迁房屋，和开发商直接签拆迁补偿协议，等到几年后新楼盘建成，直接收房拿红本。比如，花2万左右买入拆迁房，等几年拿到价值4、5万+的红本商品房立即出售，旧改可谓“点石成金”。

由于购买普通期房一般需要等2-3年，加上3年内限售，一手房的持有周期要5、6年。相比之下，回迁指标房快的5-6年也可以交房、投资时间和一手房差不多，用5折甚至更低的价格购买回迁指标这种另类“期房”，还不占用名额，且回迁后可立即销售，因此回迁指标房交易越发火爆。

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(2)深圳有多少房屋要拆迁?

1980年，深圳从一个破旧的小渔村摇身一变成为经济特区。深圳在全面推进城市化、征收农村集体土地过程中，由于政府财政吃紧、征地经济关系纠纷问题，很多农民不愿意交出土地，并大规模抢建、“种房保地”，导致违法小产权建筑遍地开花，严重影响了城市面貌。

根据2015年《市规划国土委关于查违和历史遗留违建处理工作的汇报》，截至2014年底，深圳市违法建筑37.30万栋，4.28亿平方米。在全市所有违法建筑中，住宅类违建达1.72亿平方米，占总体量的40.08%。

△ 深圳城中村一角

同时，深圳也一直面临着一个棘手的问题，地少人多。全市土地面积1997平方公里，常住人口1344万人，人均拥有土地面积为148平米，远低于北京、上海、广州、天津、重庆等城市。2005年，全市近一半的土地被划入基本生态控制线范围，生态线内禁止开发建设，使得可开发的土地资源愈发紧张。

从2009年开始，深圳便开始通过拆迁，谋求新的发展空间，即通过实施旧改项目(城市更新、土地整备、棚户区改造)，将现状物业拆除后，重新开发新楼盘，来提升城市环境。

△ 国内各大城市对比

据统计，截至2019底，政府已批城市更新项目共846个，累计拆除用地面积63.6平方公里，需要拆迁的房屋建筑面积约9500万平米。可以说，近10年的深圳基本上是一个拆除、新建的存量开发状态。未来，拆迁房会越来越多，由于深圳难以扩容，深汕合作区、河源飞地的发展对深圳大本营的住房土地供应杯水车薪，必须依靠拆迁释放土地。

△ 截至2019年底已批的城市更新项目分布图

(3)另类“期房”买卖利好三方

买拆迁房的本质是以房换房。购买符合拆迁条件的房屋，成为旧改项目的拆迁户，与开发商签订赔偿协议，等开发商把房子建好回迁给你，拿到回迁的红本商品房，可立即出售、抵押，获取房产溢价。

△ 某城中村拆迁前、拆迁后

卖方市场：既然农民房遇旧改，可以点石成金，为什么还会有人愿意卖呢?因为有些村民的房产面积多，补偿上千平方米，而拆迁周期相对较长，村民急用钱或者用于其他投资，想提前将一些待拆迁面积出售变现;有些属于村委的集体房屋，村委也想卖了提前分红。

买方市场：市场投资需求也很旺盛。拆迁房投资成本较低，通常价格相当于周边商品房的4-6折，而且购买待拆迁的农民房不受限购限售政策影响，不需要购房资格、可买多套，拿到的回迁红本房也不受3年销售限制。搏一搏，单车变豪车，谁不心动呢?

实施旧改拆迁的开发商支持这类交易。一方面由于开发商手里的现金流紧张、借钱成本高，如果自己拿钱收购拆迁房，能给出的价格低于市场价;另一方面，开发商建房成本很低，更倾向几年后赔新房给业主。所以，开发商都会配合拆迁房交易，可节约自身的现金成本，还能加快旧改的拆迁进度!

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