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香港房产信息香港楼市新政施行一月成交量急速下跌约九成

导读 现如今越来越多的人对于香港房产信息香港楼市新政施行一月成交量急速下跌约九成这方面的问题开始感兴趣,因为大家现在都是想要了解到此类的

现如今越来越多的人对于香港房产信息香港楼市新政施行一月成交量急速下跌约九成这方面的问题开始感兴趣,因为大家现在都是想要了解到此类的信息,那么既然现在大家都想要知道香港房产信息香港楼市新政施行一月成交量急速下跌约九成,小编今天就来给大家针对这样的问题做个科普介绍吧。

你还想到香港买楼吗?规避15%买家印花税成本匡算

“最近的盘卖得怎么样?”“没有卖盘,大家都不肯卖,宁愿收租,来看房的客人也少了。”

即便是周末,最近香港房地产中介也门前冷落。高档住宅周边,以往站在店铺门口吆喝或搭讪行人的中介代理人也不见了。他们心里清晰:再卖力的叫卖都换不来以往的成交量了。

香港红磡的一家地产中介店铺里面,每位代理人的电脑屏后都贴着报纸上仍有成交的楼盘介绍,似乎希翼通过选择性信息的披露,勾起顾客的购买欲。

“这个楼盘的买主大多为内地人,租客多是内地来港读书的学生和一些外国人。”一位地产代理人指着海滨南岸的一个楼盘说,“770平呎(1平方呎= 1平方英尺=0.0929平方米)月租金2万港元左右。”他说,即便有如此稳定的租金回报,最近还是没有成交量。

这源于香港政府近日出台的一项“房价调控”政策。

港府于10月26日宣布,次日起提高额外印花税的税阶(最高达20%),并将适用期从两年延至三年。同时推出全新的买家印花税,即外地人士、香港和外地注册的公司购买香港住宅,除了缴付一般印花税,亦需缴付15%的买家印花税。

马克是一家中资资产治理公司香港分公司的销售经理。他手上的内地高凈值客户至少有十多位,现金多数在600万元人民币以上。现在,他的一位内地客人依然要在港置业,因为孩子要来港读书。马克正寻求能避开15%买家印花税的方法。

“公司化”暗度陈仓风险

“现在还在香港买房的客人多数有刚需。投资客知道,虽有办法避开15%的印花税,但风险也是很大的。”马克说。

“大概有两种方法能避开15%买家印花税。”环亚资产投资公司治理一位负责人说,一种是购买持有物业的公司股权;另一种是将物业放进以购买者为受益人的家族信托中。

出于对资产的保护和财产安排的需要,一般投资物业的富裕家庭会用一家公司来持有物业。若一位非香港永久居民购买这些持有物业的公司股权,则要通过股权控有这些物业。这样做的好处在于,一方面避开了15%的买家印花税,另一方面物业转手时手续更便利。

出租物业获得的租金收入税收部分,香港税务局职员介绍说,个人持有物业情况下,租金收入的税收以物业税计,比例为租金收入的15%;在有限公司持有的情况下,公司若以物业税做账,则同样以15%的比例纳税,但若计入公司利润中,则还需缴纳租金收入16.5%的利得税。

值得注意的是,港府政策中提到了一笔额外印花税,针对的是在港买卖房屋的人,若业主购买物业后在3年内出售,则根据买入时间,要缴一笔额外印花税。

在香港税务局的“集团内部宽免”条例下,只要母公司持有90%或以上其子公司的股权,则可向税务局申请将母公司持有的住宅物业注入子公司,豁免缴交额外印花税。但若子公司在获得住宅后3年内转让给另一卖家,则需补缴额外印花税。也就是说,若购买一家持有购买年限在3年内的物业的公司,除非是母公司将物业向其持股90%或以上的子公司转移,否则也要缴纳额外印花税。

同时,这种情况亦有不小代价。上述负责人介绍,首先,用公司持有物业,每年都要缴纳一万港元左右的治理费用;其次,初略匡算用公司持有物业情况下,一般公司企业物业成本会在千万港元以上。若将公司旗下物业分拆销售,上述提到的买家印花税就没法幸免了;第三,购买这些公司时,可能还会买回一些隐藏在公司里的潜在负债;第四,目前市场上持有公司物业不算太多,选择范围较窄。

一位地产中介人士说,目前,用公司持有的物业大多被内地投资者购买,这些公司一般至少持有2栋以上物业,价值高达3000万港元以上。

家族信托持有成本高

另一种避开买家印花税的方法,则是将物业放进以购买者为受益人的家族信托中。买家可先让一名熟识且信任的香港永久居民购买自己心仪的物业,然后,自己去香港律师事务所办理信托手续,设立一个信托,并将自己设为受益人,并让该熟识人士将该物业放入信托中。

但这种方式会带来更高的法律风险和成本。

上述负责人说,虽然信托的设立成本仅为几千港元,但每年都产生治理费用。一般信托的治理费为受托资产价值的1%-5%。以中值3%计,若持有一个物业5年,信托治理成本是15%,已与15%的买家印花税成本一样高。此外房子出售时,信托需要取消,也需要一笔费用。

“一般信托里不会仅包括一个物业。此时信托的作用不是主要用于避这种税,而有资产保护和传承的需要。”他续称。

“你还要想一想,所谓‘熟识而有信用’的关系,是否抵得过上千万的房产。”一位担任香港家族信托顾问的法律人士认为,根据香港法律,如果以逃税为目的建立的家族信托,一般不具有法律效应。也就是说,一旦该熟识而有信用的香港居民坚持,那套以自己名义购买的物业应属于他,香港法院很可能会将该物业判到其名下。

除了上述提到的买家印花税和额外印花税,买房时,业主还要支付印花税、律师费及中介费。再加上买家印花税,一套500万港元左右的房子,一位内地人要支付差不多100万港元费用。若在购房半年内转手,业主还需支付一笔20%的额外印花税。

美联物业做了一项统计,买家印花税政策出台后一周,来港看楼的客户较此前下跌了80%,成交量亦下跌了超过90%。一个月后,成交量依旧维持下跌90%的局面。

政策出台后,依然来港看楼的内地人中,置业自用目的所占的比例从此前的70%升至目前的90%。美联集团执行董事兼中国部总裁张锦成说,主要因孩子赴港读书而购买物业为主。

香港地产网数据参考:香港楼市成交

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