作者：樱桃

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5月28日，成都住建局发布了成都第一批小区住宅的二手房参考价!

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对于二手房参考价，成都已经酝酿许久。

3月份，成都调控升级就提出：借鉴深圳，建立二手住房成交参考价格发布机制。

紧接着5月中旬，成都开始大刀阔斧，一下子把市面上所有的高价房源全部下架。

终于，靴子落地了。

先来看看具体情况。

和我之前的预测一致，先单独拎出主城区共201个重点小区，根据成交价和市场评估来形成参考价。

但其它没有被点名的小区也别开心太早，住建局说了，后续会根据市场情况适时调整、增加，并及时发布参考价格。

也就是说这201个小区只是第一批，后面还会陆续有来，而且参考价每半年更新一次。

不过成都的朋友和我说，目前这第一批小区是区域内的有代表性的热门小区，地段/学区/品质相对较好。

热门板块包括高新区的金融城板块，天府新区的麓湖和兴隆湖板块，锦江区的攀成钢和沙河堡片区，青羊区的内金沙片区，金牛区的茶店子片区，武侯区的双楠片区，以及成华区的建设路板块。

201个小区分区来看，高新区有28个、天府新区8个、锦江区22个、青羊区22个、金牛区36个、武侯区34个、成华区51个。

我仔细看了一下价格，天府新区和高新区基本上是砍了一万多了。

链家5月15日

之前中海九号公馆和城南一号等好几个金融城的豪宅盘都是挂牌5万以上，现在全部在3.8万左右，算下来打了七八折。

而天府新区由于二手房大部分还没有过三年限售期，所以上榜的不多。

攀成钢一些豪宅也被降价了一万左右。

其余的大部分降价范围在4000-10000的区间。

总体而言，参考价相对市场价肯定是便宜些，大部分是打了7-8折左右。

这个价格，大概就是成都两年前的价格吧。

02

那这一次成都出台“参考价”会让二手房降价吗?

其实我们都知道，参考价是一回事，实际成交又是另外一回事。

但银行一旦开始按照参考价来评估贷款，对市场影响就是立竿见影。

因为根据参考价来评估的话，首付就得增加了。

尤其是刚需，本来资金就少，现在三成首付变4-5成，上车门槛更高了。

还有改善群体，他们需要置换，本来杠杆就比首次置业的刚需小，现在还要继续降低杠杆，换房的门槛就更高了。

比如中海城南1号，200平的房子，市场单价5.1万，总价1020万，首付本来是306万。

如今参考总价为769万，那就只能贷款538万，换言之首付就等于1020-538=482万。

相比之前提高了176万。

而其他区域总价较低的房源，首付也会有不同程度的提升。

对这些大户型高总价的成交肯定有影响，价格很大可能也会有小幅度的回调。

所以我之前三令五申和大家强调，不要去追高，尤其是那些涨幅超50%以上的房子。

其实成都在3月份调控之后，市场成交就开始放缓了。

4月成都市二手住宅总成交约4189套，环比减少7.77%，同比减少22.18%。

加上今天参考价出炉，成都二手房市场将会加速冰冻。

参考一下深圳和宁波，深圳对二手房全面限价后，市场立刻就冰冻了。

而宁波是对二手学区房限价，现在宁波楼市也凉了。

基本上二手限价一限一个准，虽然现在成都还有部分小区没有发布参考价，但不排除后面也会被纳入，到时成交肯定会受到影响的。

当然咯，那些没怎么涨过的城区影响不大，如果学区不错的房子还可能有点补涨。

03

多次调控后，成都楼市离“稳”不远了。

我之前就分析过，成都这两年楼市热度居高不下，原因主要：

1、横盘两年多了，需求积累到一定程度需要释放;

2、成都新房处于供不应求的局面;

3、地价节节攀升

对于成都来说，需求是源源不断的，毕竟七普数据显示，成都十年来新增人口高达581万。

过去积累的需求释放了多少我不清楚，但是未来的新增需求是陆续涌来。

所以增加住宅供应才是目前的头等大事。

但前几年成都的住宅供应远远不够。

比如2020年全年成交土地累计可建住宅面积1578.92万㎡，同期商品住宅成交面积是2182万㎡，中间约有603万㎡的差额。

我们再把时间线拉长，发现近5年住宅累计差额高达5636.77万㎡，供应远远没有跟上需求节奏。

备注：仅统计商住类用地丨图片：克而瑞

当然，自2018年开始，住宅用地供应大大提升，近三年差额均在五六百万方徘徊，相比2016和2017年已大幅缩小。但还是供不应求。

今年3月份，成都官方表示：

2021年全市住宅用地供应总量同比增长20%以上，占经营性用地比重不低于65%。

从短期土地供给量来看，这个供需矛盾还是会存在，所以降杠杆压需求的措施又出来了。

最后就是，高地价的问题。

去年成都的土地市场的热度一度比新房交易还。

根据四川克而瑞的数据，去年一圈层，地价相比2019年上涨了60%。

全年成交楼面地价1.5万/㎡以上的地块占比高达47%，2019年该占比数据才19%。

地价上涨，周边二手房闻风起价，加上中介的夸大宣传，热点小区业主抱团涨价……

市场就这么被点燃了。

好在成都又及时把这把火浇灭了。

成都中心城区和北京一样，全面实施“限房价、定品质、竞地价”。

简单点说，就是把未来这块地的房价直接定死了，开发商你们自己看着办，觉得有的赚的就拍吧。

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比如一圈层最贵的宗地，为天府新区正兴10.5亩宗地，清水限价为28150元/㎡;二圈层最贵的宗地为龙泉大面板块的108亩宗地，清水限价为16600元/㎡。(一圈层新盘售价不超过3w/㎡，二圈层不超过2.5w/㎡);

新房大部分都是限价一两万，即便再加3000元装修费，价格也是非常划算。

不过对开发商而言，是真没钱赚。

最近成都集中土拍的日子越来越近了，但土拍讨论度并不高，因为不可能拍出意料之外的价格。

新房限价已经把成都的地价也压得死死的，所以成都的土拍会相对理性，不会出现重庆的火热场面。

而且也消除了本地刚需的恐慌情绪，是一举多得的事情。

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二手房限价对成都楼市降温是最有效的，大涨过头的房子肯定是别想再涨了!当然大家也别寄希望成都会大跌。

只能说是部分涨太多的小区会有小幅度回调，部分迎来横盘，不限价的且之前没怎么涨的小区还有一些补涨的可能性。

整体依旧是“稳”字当头。

因为长期来看，成都在西南是绝对的一哥，重庆也不是他的对手。

这几天七普数据出来后，大家都被成都的新增人口数据惊呆了!

十年新增581万人口，虽然还有个别城市数据没出来，但是成都在全国前三的位置应该没有城市可以挑战。

成都不仅吸引外来人口，四川本地的人口基本都被成都吸干了。

其实这并不是一件坏事，四川本来就是一劳务输出大省，以前四川的人口都往广东、福建、长三角等城市流出，现在大部分年轻人选择了成都，好歹也是自家的省会。

古人常说：少不入川，老不出蜀。

如今这句话要改写了。

成都人民为此高兴、自豪都是应该的。

先不纠结各种细枝末节，近十年来，成都的发展全国人民有目共睹，尤其是这几年来，成都的人工智能、互联网经济等产业发展迅速。

我觉得成都就是一座和年轻人步伐一致的城市。

好吃、好玩、还能挣点小钱……

既兼顾了眼前的苟且，还能藏得下诗和远方，年轻人就稀罕这样的城市。

千山万水总是情，给个“好看”行不行