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文章转载自：香港地产资讯网

美国加息尘埃落定，信置西贡市逸珑园无惧「息魔」，铁定下周二（22日）开售首轮96伙，抢攻下周圣诞档期，另消息指下周或有其他新盘登场，预期加息对进展商推盘影响不大。

美国加息终于在香港时间周四（17日）早上3时尘埃落定，综合成交纪录册资料显示，12月首16日录得逾600伙一手成交，主要来自元朗世宙、锦田北峻峦1A、屯门满名山及马头角迎丰，而周四加息后单日录得约8宗一手成交，当中华置及新半山区西部璈珀沽出9楼B室单位，连车位以约$1.02亿沽，有用面积2,548平方呎，呎价约$4.01万，反映部分买家未有因加息而窒碍入市。

信置今年后一盘西贡市逸珑园极速开示位及开价后，亦在加息当日发布首张销售安排，推出96伙安排下周二（22日）早上发售，成为加息后首个开售的全新盘，消息指截至周四晚暂收210票，仍录超额认购，估量下周销情对未来新盘推售有指标作用。信置营业部联席董事田兆源认为，美国落实加息反而释除市场疑虑，加上加息幅度不大，料对本港楼市不会构成影响。

进展商表示，项目暂约有两成非本地买家入票，约四至五成来自西贡本地客，其余则来自九龙及港岛区，又强调不排除完成本轮销售后再加推应市。

逸珑园累推96伙 高优惠达14.5%

项目累积发布两张价单，共96伙，以定价计市值约$11.5亿，整批价单定价$740.9万至$4,390.9万，呎价$14,248至$28,347，选用指定付款方法，高优惠可达14.5%，折实平$633.46万起。值得留意，此批单位包括少量花园户及天池户，料可测试市场反应。其中5座8楼E室，有用面积1,549平方呎，天台面积达3,356平方呎，享尽折扣后折实价$3,754.21万，折实呎价$24,236，造价及呎价同属项目新高。

翻查资料，信置于2013年1月以$14.6亿投得项目地皮，当时楼面呎价约$5,840，以总可建楼面24.9万平方呎作计算，预计总投资额约$24.1亿，若计及10%「发水」因素及20%利润，当时估量开售有用呎价可达约$1.3万水平。比对下，进展商如今开价与早年估量水平相当脗合。

世纪21奇丰物业西贡区营业董事廖振雄表示，目前逸珑园登记者以投资者较多，自住的準买家则以2房户为目标，当中四成客户来自西贡区。对于同区久未有新盘开售，廖氏指因项目主打分层户，货源与区内洋房供应有所不同，故临时未有区内业主因逸珑园开盘而调整单位价格。

无惧加息 新盘、余货续推

除了逸珑园铁定下周开售外，今日（19日）亦有少量余货单位开售，共12伙，其中元朗世宙开售新一轮10伙单位，而西南九龙GRANDAUSTIN及沙田玖珑山则重新发售挞订户。

美国落实加息后，其他新盘亦有部署。华懋持有的清水湾半岛北银海峯4幢洋房上周已上载楼书，消息指进展商计划下周开放现楼示範单位，有机会以招标形式发售；恒地半山区西部帝滙豪庭一度吸引赌王「四太」梁安琪参观示位，进展商曾表示周内发布招标详情，惟截稿前未有消息，更在周四当日起暂停预约参观示位。

海柏汇拟圣诞假期开价

主打迷你户的香港小轮海柏汇部署下周开放示範单位，负责代理销售的恒基地产营业（一）部总经理林达民昨日（18日）表示，项目有机会下周开放示位，圣诞假期内开价及推出销售安排，更笑言：「不会放假。」

他续指，项目会以未来一周时间来测试市场反应，很大机会于今年内推出发售，目标以上车客为主，预计参考同系楼盘提供高成数一按。被问及美国落实加息，他认为加息后是买楼的黄金时间，相信美国大选前会再加息一至两次。

定价解码器：折实呎价$1.21万起 提供八成一按

1.首两张价单分别涉及几多伙？定价及呎价如何？

首张价单涉及66伙，有用面积520至1,021平方呎，定价由$740.9万至$1,597.2万不等，呎价介乎$14,248至$16,199，折实价约$633万至$1,365万，折实呎价约$1.21万至$1.38万，位于物业第1及第2座，间隔包括1房、2房、3房及4房户，全属分层户。

加推的第2张价单涉及30伙，有用面积543至1,549平方呎，同样包括1房至4房户，定价由$778.6万至$4,309.9万，呎价$14,974至$28,347，坐落物业第1、2及5座，当中有20个标準户及10个特色户，连160至919呎花园或191呎平台及3,356呎天台，折实价约$665万至约$3,685万，折实呎价约$1.28万至$2.42万。

是次价单平单位为2座1楼J室，有用面积520平方呎，定价$740.9万，呎价$14,248，折实价约$633.5万，折实呎价约$1.21万；定价高单位为5座8楼E室，有用面积1,549平方呎，定价$4,390.9万，呎价$28,347，折实价约$3,754万，折实呎价约$2.42万。

2.首两张价单提供那类间隔单位？数目分布及定价如何？

各类单位间隔当中，以2房户供应多，共52个单位，佔首两张价单54%，有用面积594至717平方呎，定价介乎$863.6万至$1,404.4万，呎价由$14,378至$20,246；另备有15个1房及26个3房。

是次价单亦备有3个4房（连套房）及多用途房连厕大单位，分别为1座1楼及2楼K室以及5座8楼E室单位，有用面积划一1,021至1,549平方呎，定价$1,489.9万及$4,390.9万，呎价$14,593至$28,347。

首2张价单提供2房及3房户为主，以2座2楼K室（3房户）及M室（2房户）为例，两者坐向一样，前者有用面积884平方呎，定价$1,328.8万，呎价$15,032，后者有用面积699平方呎，定价$1,035.2万，呎价$14,810，3房户呎价较2房户高出1.5%。

3.项目提供哪几类付款方法？高折扣优惠多少？

项目提供按定价减5%的120天现金优惠付款、照定价的灵便付款（提前成交可获相对成交金额2至4%的现金回赠）及按定价减2%的120天第二按揭计划，另备有额外2%售价折扣的「信和荟」会员优惠、7.5%售价折扣的从价印花税津贴优惠，换言之高折扣优惠可高达14.5%。

项目亦有提供备用第一按揭贷款，高为楼价八成，首两年为P-2.25%，之后为指定融资公司选用的优惠利率（P）；此盘提供的二按金额高为成交金额30%，一按及二按不得超过楼价80%，二按利率为P-1%。

4.与区内一、二手物业价相比相差几多？

西贡区近年鲜有供应，对上一个新盘已经要追溯至10年前溱乔，惟此盘全属洋房供应，难与是次推售的分层单位作直接比较，对上一宗成交为8月份单号屋，有用面积1,885平方呎，成交价$3,150万，呎价$16,711；区内分层户可与指标性屋苑匡湖居比较，10月份一宗成交个案为3期中层A室，有用面积553平方呎，成交价$660万，呎价$11,935。

将军澳今年亦有不少新盘供应包括同系合作盘帝景湾、嘉华嘉悦以及会德丰进展的CAPRI，近期一手平均成交呎价介乎$12,796至$14,238，撇除特色户的话，与是次逸珑园分层户折实呎价相若。

一手交投减慢 半月25宗挞订

事实上，12月一手成交量稍为转慢，而据本刊统计，本月截至美国加息前的半个月时间，全港暂录约25宗挞订个案，当中近半来自长实地产的元朗世宙，累积录得12宗，主要属3房单位；嘉里屯门满名山同期27宗成交中亦佔3宗挞订；永泰及南丰红磡何文田山畔亦首录挞订个案，单位为2座15楼C室，成交价约$2,728万，以订金5%计，买家损手逾$136万；新地西营盘眀徳山有2宗挞订，进展商表示仅属个别事件，并已提价约1%及3%。

同区新供应：分层洋房齐发 银海峯拟下周开示位

步入加息周期，各进展商推盘部署更步步为营，当中由信置进展的逸珑园将会成为美国发布加息后首批开售的一手新盘项目，考验及挑战市场于加息后的购买力。

同区除了逸珑园外，短期有多个新盘部署开售，同样由信置持有的康村路项目现正待批预售楼花同意书，设有3座8层高分层住宅物业，提供286个单位，主打2房户，进展商早前曾表示此项目无论规模、特色、设计、间隔均与逸珑园相若，预计将于明年第三季推售。

而新进展的清水湾半岛北项目傲泷，坐落清水湾道663号，同样正申请预售楼花同意书，料明年第一季登场，项目提供680伙，近半为特色单位，主打3房及4房大单位，另设大量特色户及複式或三複式。

华懋于清水湾半岛内持有3个洋房项目，合共17幢洋房，其中位于安宁径1号的银海峯已上载楼书，共4幢洋房，有用面积介乎2,343至2,561平方呎。另外国际集团进展的尚林，位于井栏树白石窝新村路2号及6号，设6幢洋房，预计关键日期为2016年3月底

值得一提的是，比邻逸珑园、位处惠民路及大网仔路交界，由新、新地及泛海所持有的综合进展项目，拟建14座分层住宅及65座3层高洋房，提供769伙；另投资者翁锐桂等人以$1.2亿购入的康定路6号实惠大厦，计划将此重建成1座8层高的分层住宅物业及4幢3层高洋房，合共提供94伙。

逸珑园新盘全面睇

间隔篇：1至4房俱备 屋则多元化

逸珑园由4座物业所组成，合共297个单位，包括245个标準户以及52个特色户，有用面积介乎520至1,567平方呎，间隔相当多元化，间隔由1房及多用途房、净2房、2房及多用途房、3房（连套房）及多用途房连厕、3房（连套房）及多用途加储物室连厕、4房（连套房）及多用途房连厕、4房（连双套房）及多用途房连厕。

各类间隔当中，以2房户供应多，佔总供应45.4%，有用面积介乎594至717平方呎，可细分为净2房及2房及多用途房两大类间隔，其余3房户佔27%及1房户佔23%。值得一提的是部分1房及2房户採用开放式厨房设计。

除标準户外，物业亦提供52个特色单位，连122至1,080平方呎花园或886至3,356平方呎天台。

交通购物校网篇：邻近 多綫巴士小巴往返各区

逸珑园邻近西贡，对出的大网仔路设有数条巴士綫，往返黄石码头及马鞍山；一带则有更多选择，提供往返彩虹、将军澳、坑口、沙田等的小巴及巴士綫。

购物方面，一带提供超市、日用品店、特色食店等，住户可以享用驰名的西贡海鲜。顺带一提，由可驳船至邻近的高尔夫球场、桥咀岛、半月湾等作消闲及郊游。

校网方面，中学属于西贡区，区内名校有曾诞生五优状元的迦密主恩中学。至于小学属95校网，另亦有多间直资学校，例如播道书院、启思中学等。

景观篇：园海景兼备 惟外围景观存变数

逸珑园位于大网仔路8号，其中向内单位以近望内园景观为主，景观有保证，中高层则望远市景及山景。外围单位方面，以3座及5座单位景观较佳，估量中高层可越过前方的球场，享有海景；1座及2座则中高层户同样有海景，惟比邻为综合进展区，由新、新地及泛海持有，拟建逾760伙分层住宅及洋房，故準买家须注意景观日后或存变数。

会所篇：逾4万呎花园 打造绿化环境

逸珑园住客会所总面积约38,653平方呎，据官方资料显示，提供45米室外泳池、儿童泳池、健身室、室内室外儿童游乐场、瑜伽室、宴会厅、天幕花园茶座等。项目另有约41,422平方呎的公用花园或游乐地方，资料亦指，项目範围内种植不少植物，营造绿色环境，而大卖点是进展商沿植物建立缓跑径。

据了解，项目预计每呎治理费约$4.53，以单位有用面积520至1,567平方呎计，预计每月治理费约$2,355.6至$7,098.5左右。

同场加映：世宙加推10伙 新增圣诞优惠

元朗区新盘战，长实地产世宙早前加推新一批10伙于即日发售。临近圣诞，进展商推「圣诞YUCCIE贴心赏」吸客，即日起至27日，世宙首30名买家有机会获赠价值$1,500的餐饮礼券，参观人士亦有机会获赠现金券或朱古力等。

长实高级营业经理何家欣于世宙记者会上表示，项目累沽超过650伙，套现约$38亿，项目年底前或不会再加推。另外，截至本周四（17日），项目累积录得12宗挞订个案，项目3座1楼K室连平台特色户遭两度挞订，单位初于11月29日成交，后挞订收场，12月8日再获新买家承接，如今交易未有发展，两次成交价同样$680.6万，以5%订金计，料进展商连环杀订共$68万。

其他挞订个案方面，在本月初2座8楼D室及1座20楼E室单位分别以$576.2万及$531.2万成交，如今交易再未有发展，以楼价5%计算，料两名买家分别损手约$28.8万及约$26.6万。

峻峦展开路演宣传 1B期或接力登场

新地元朗锦田北峻峦1A累推269伙，截至本周三（16日）累售147伙，套现近$9亿，成交纪录册显示暂未录挞订个案。新地代理业务部总经理张卓秀敏表示，峻峦1A年底前有机会加推单位应市，而峻峦1B及峻峦1C有机会月内上载楼书。峻峦1A新销售安排显示，销售日期仅至本月31日为止，意味2016年有机会暂停销售或另作安排。可留意的是，峻峦1B物业网站已启用，市场预期短期内上楼书。

为刺激销情，峻峦进展项目1期即日起展开路演宣传，首站设于元朗YOHO MALL II，截至本月31日为止。进展商称即日起亦会开放现楼会所予公众参观，并向参观者送上小礼物。

张卓秀敏表示，售出147伙的成交价介乎$497.2万至$880.9万，买家中主要来自元朗区居民，佔45%，新界其他地区则佔30%，其余来自港岛、九龙及离岛等地区。另外买家中有六成选购有用面积580呎或以上的大2房或3房单位。

被问项目会否参考其他进展商提供圣诞优惠，张卓秀敏表示稍后会发布。另外，被多次问及加息对项目销情的影响，张太不作出评论，但指集团按一贯既定步伐推盘。

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