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高价租房者如何促成澳大利亚房价上涨?

储备银行研究人员建议,由于购买价格较高,租户倾向于在拍卖中积极出价,这在一定程度上促成了悉尼和墨尔本最近的价格上涨。

经济学家特伦特桑德斯(Trent Saunders)和高级研究经理彼得郁金香(Peter Tulip)周一在墨尔本举行的“促进经济增长的更好政策”论坛上,作为讨论文件的一部分,在承认贷款标准和利率在促进繁荣方面的作用的同时,指出人口的增加迫使住房供应承压,导致租金上涨。

这导致更多的租户买房,因为与买房相关的成本触手可及。

郁金香先生(他是自己说的,不是通过储备银行说的)说,自2000年代中期以来,大量移民推高了房价。空置率收紧意味着随着越来越多的人争夺租金,租金也随之上涨。

在介绍澳大利亚住房市场模式时,郁金香说,“另外100万人对住房供应影响不大,但对需求影响很大。”

郁金香先生说:“当用户成本(包括与购房相关的成本)高于租金收入时,潜在买家就会退出市场,不会保守购买或出价。”郁金香先生说。

他说,虽然租房者买房影响房价,但影响小于降息。

郁金香先生和桑德斯先生的模型也支持以下观点:疲软的市场在不久的将来会好转,但只是在住房建设下降和空置率在一段时间后继续处于低位之后。

市场的好转在今年下半年或明年年初被广泛吹捧。国际清算银行牛津经济研究所、汇丰银行和领域经济学家特伦特威尔特希尔的最新报告预测,市场将反弹。

郁金香先生和桑德斯先生的报告研究了房价、建筑、空置租金和利率的历史和近期数据,以及它们如何影响房地产市场。

郁金香说,数据显示,尤其是自2011年以来,较低的利率帮助澳大利亚房地产市场蓬勃发展,包括墨尔本和悉尼。

郁金香先生说:“模型显示,过去几年住房流程和建设的许多优势可以用利率下降来解释。”

“降息1%可能会导致一两年内建筑面积增加3%。”

郁金香说,虽然这不是本研究报告的一部分,但澳大利亚审慎监管局(Australia n Prudential and Regulatory Authority)对银行贷款标准的改变也影响了房价,尤其是受到投资者欢迎的郊区。

严格的贷款标准意味着投资者被迫减少借款,然后支付更少的房款。他说,这使这些房子的价格降低了10%左右。

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